با یک میلیون درهم در دبی چه ملکی بخریم؟ راهنمای واقعی ۲۰۲۶

با یک میلیون درهم در دبی چه ملکی بخریم؟ برای بیشتر خریداران ایرانی با بودجه‌ی متوسط، این سؤال اولین گام تصمیم است. جواب کوتاه این است: در مناطق مقرون‌به‌صرفه مثل JVC، آرجان، دبی ساوث و سیلیکون اواسیس معمولا یک استودیو، یک‌خوابه یا در بعضی پروژه‌ها یک دوخوابه‌ی کوچک می‌خرید، نه ویلا و نه آپارتمان در مرکز شهر.

اما قیمت ملک تنها بخشی از هزینه است. ثبت DLD، کمیسیون، شارژ و خالی ماندن واحد هم باید حساب شوند. در این راهنما با اعداد تاریخ‌دار و منبع‌دار می‌بینید یک میلیون درهم چقدر می‌خرد، هزینه‌های جانبی چقدر است و بازده اجاره‌ی واقعی چه می‌شود. جایی که منابع با هم اختلاف دارند، اختلاف را هم نوشته‌ایم.

با یک میلیون درهم در دبی چه ملکی بخریم؟ پاسخ کوتاه

طبق آمار Bayut برای نیمه‌ی اول ۲۰۲۶ که HomeBazaar در ۲ اکتبر ۲۰۲۶ منتشر کرده، میانگین قیمت معامله‌ی یک‌خوابه در سیلیکون اواسیس حدود ۸۶۳ هزار درهم و در دبی ساوث حدود ۸۲۷ هزار درهم است. در JVC و آرجان میانگین یک‌خوابه از یک میلیون بالاتر می‌رود. پس بودجه‌ی یک میلیونی در این دو منطقه معمولا یک استودیوی بزرگ، یک‌خوابه‌ی قدیمی‌تر یا کوچک‌تر را می‌خرد.

این میانگین‌ها قیمت واحد خاصی نیستند. قیمت هر ساختمان، طبقه و منظره می‌تواند عدد را بالا یا پایین ببرد. پیش از خرید، قیمت معامله‌های ثبت‌شده‌ی همان ساختمان را از اداره‌ی املاک دبی (DLD) بگیرید و اجاره‌ی آن را با شاخص اجاره‌ی DLD مقایسه کنید.

یک میلیون درهم به تومان چقدر است؟

طبق صفحه‌ی نرخ درهم در الان‌چند در ساعت ۹ صبح شنبه ۲۳ آبان ۱۴۰۵، قیمت فروش هر درهم در بازار آزاد تهران ۷۴٬۱۵۰ تومان و قیمت خرید ۷۳٬۴۱۰ تومان بود. با نرخ فروش، یک میلیون درهم حدود ۷۴٫۱۵ میلیارد تومان می‌شود.

پاسخ سؤال با یک میلیون درهم در دبی چه ملکی بخریم بدون نرخ تبدیل کامل نیست. این نرخ هر روز تغییر می‌کند. عددهای تومانی این مقاله فقط برای تصور بودجه‌اند و برای تصمیم نهایی باید نرخ همان روز انتقال پول را بگیرید. اگر درباره‌ی تبدیل بودجه‌ی خود به درهم سؤال دارید، مقاله‌ی قیمت ملک در دبی به تومان مثال‌های بیشتری دارد.

یک میلیون درهم واقعا چقدر ملک می‌خرد؟ هزینه‌های جانبی را حساب کنید

اشتباه رایج این است که کل بودجه را صرف قیمت واحد کنید. طبق راهنمای Property Finder (۱۳ نوامبر ۲۰۲۶)، هزینه‌های خرید ملک آماده این‌هاست:

• ثبت DLD: ۴٪ قیمت. از نظر حقوقی ۲٪ خریدار و ۲٪ فروشنده است، اما معمولا خریدار کل آن را می‌دهد.
• دفتر Trustee: برای ملک بالای ۵۰۰ هزار درهم، ۴٬۰۰۰ درهم به‌علاوه‌ی ۵٪ مالیات ارزش افزوده.
• صدور سند: حدود ۵۸۰ درهم برای بیشتر واحدهای آماده.
• کمیسیون مشاور: معمولا ۲٪ قیمت به‌علاوه‌ی ۵٪ مالیات ارزش افزوده.
• وام (اگر بگیرید): ثبت رهن ۰٫۲۵٪ مبلغ وام به‌علاوه‌ی حدود ۲۹۰ درهم و ارزیابی بانک بین ۲٬۵۰۰ تا ۳٬۵۰۰ درهم.

همین منبع هزینه‌ی کل معامله را حدود ۷ تا ۱۰ درصد قیمت برآورد می‌کند. Real Estate Club Dubai هم در مقاله‌ی ۵ ژوئن ۲۰۲۶ همین بازه را نوشته است. برای خرید نقدی، محاسبه‌ی زیر به عدد پایین‌تر می‌رسد:

مورد	درهم	تومان (نرخ ۷۴٬۱۵۰)
قیمت واحد	۱٬۰۰۰٬۰۰۰	حدود ۷۴٫۱۵ میلیارد
ثبت DLD (۴٪)	۴۰٬۰۰۰	حدود ۲٫۹۷ میلیارد
Trustee (۴٬۰۰۰ + ۵٪ مالیات)	۴٬۲۰۰	حدود ۳۱۱ میلیون
صدور سند	۵۸۰	حدود ۴۳ میلیون
کمیسیون (۲٪ + ۵٪ مالیات)	۲۱٬۰۰۰	حدود ۱٫۵۶ میلیارد
جمع هزینه‌ی جانبی	۶۵٬۷۸۰	حدود ۴٫۸۸ میلیارد

یعنی برای واحد یک میلیونی، حدود ۱٫۰۶۶ میلیون درهم لازم دارید. اگر کل پول شما دقیقا یک میلیون درهم است، سقف قیمت واحد حدود ۹۳۸ هزار درهم می‌شود. این محاسبه‌ی ساده است و بدون وام و بدون تخفیف کمیسیون انجام شده است.

یک نکته‌ی دیگر: شارژ سالانه‌ی ساختمان را مالک هر سال می‌پردازد و در قیمت خرید دیده نمی‌شود. Binayah در راهنمای ۷ اکتبر ۲۰۲۶ برای مثال شارژ ۱۵ تا ۲۰ درهم برای هر فوت‌مربع را نوشته است، اما واحد عدد را در همان صفحه یکسان بیان نکرده است. پس شارژ واقعی را از فروشنده یا مشاور بخواهید و عدد را از صورت‌حساب سال گذشته‌ی همان ساختمان ببینید. برای فهرست کامل هزینه‌ها می‌توانید مقاله‌ی حداقل سرمایه برای خرید ملک در دبی را بخوانید.

مقایسه‌ی JVC، دبی ساوث، آرجان و سیلیکون اواسیس

جدول زیر میانگین قیمت معامله و بازده گزارش‌شده را نشان می‌دهد. منبع آن مقاله‌ی HomeBazaar (۲ اکتبر ۲۰۲۶) بر پایه‌ی داده‌ی Bayut است و خود منبع می‌گوید ارقامش از چند مجموعه‌داده و بازه‌ی زمانی مختلف آمده است.

منطقه	میانگین استودیو	میانگین یک‌خوابه	بازده گزارش‌شده
JVC	۶۹۰ هزار درهم	۱٫۱۴۶ میلیون درهم	۷٫۱۵٪
آرجان	۶۵۴ هزار درهم	۱٫۱۷ میلیون درهم	۷٫۱۰٪
دبی ساوث	۵۴۱ هزار درهم	۸۲۷ هزار درهم	۷٫۲۴٪
سیلیکون اواسیس	۵۵۶ هزار درهم	۸۶۳ هزار درهم	۸٫۲۳٪

Real Estate Club Dubai در مقاله‌ی ۱۶ مارس ۲۰۲۶ برای بودجه‌ی یک میلیون درهم تصویر کمی متفاوت می‌دهد و متراژ تقریبی را هم می‌نویسد. این دو منبع کاملا هم‌جهت نیستند؛ به همین دلیل هر دو را کنار هم می‌بینید.

JVC: یک‌خوابه‌ی ۷۵۰ تا ۹۰۰ فوت‌مربعی

Real Estate Club Dubai برای یک میلیون درهم در JVC یک‌خوابه‌ی ۷۵۰ تا ۹۰۰ فوت‌مربعی و بازده ناخالص ۷ تا ۸ درصد را ذکر کرده است. اما میانگین یک‌خوابه در داده‌ی Bayut بالاتر از یک میلیون است. نتیجه: این بودجه در JVC به واحد قدیمی‌تر، طبقه‌ی پایین یا ساختمان معمولی‌تر می‌رسد. جزئیات منطقه را در مقاله‌ی خرید خانه ارزان در دبی هم می‌توانید ببینید.

آرجان: یک‌خوابه‌ی ۷۰۰ تا ۸۵۰ فوت‌مربعی

در همان مقاله، بودجه‌ی یک میلیونی در آرجان یک‌خوابه‌ی ۷۰۰ تا ۸۵۰ فوت‌مربعی می‌خرد. قیمت آرجان به JVC نزدیک است و میانگین استودیو (۶۵۴ هزار درهم) نشان می‌دهد برای بودجه‌ی کمتر هم گزینه وجود دارد.

دبی ساوث: واحد نوساز و بودجه‌ی بیشتر برای هر متر

Real Estate Club Dubai برای یک میلیون درهم در دبی ساوث یک دوخوابه‌ی نوساز ۹۰۰ تا ۱٬۱۰۰ فوت‌مربعی را مثال زده است. میانگین یک‌خوابه ۸۲۷ هزار درهم است، پس در این منطقه به‌نسبت متراژ بیشتری می‌گیرید. در عوض، زیرساخت و فاصله تا مرکز شهر را باید خودتان بسنجید.

سیلیکون اواسیس: بیشترین بازده در جدول

سیلیکون اواسیس در جدول بالا بیشترین بازده گزارش‌شده (۸٫۲۳٪) را دارد. Real Estate Club Dubai برای یک میلیون درهم یک یک‌خوابه‌ی بزرگ یا دوخوابه‌ی جمع‌وجور ۸۵۰ تا ۱٬۰۰۰ فوت‌مربعی را نام می‌برد. بازده بالاتر لزوما سود بیشتر نیست؛ خالی ماندن واحد و شارژ را هم باید کم کنید.

ملک آماده یا آف‌پلن با بودجه‌ی یک میلیون درهمی؟

اگر مردد هستید که با یک میلیون درهم در دبی چه ملکی بخریم، اول تکلیف ملک آماده یا آف‌پلن را روشن کنید. طبق Binayah، در ملک آماده اجاره از روز تحویل شروع می‌شود و قیمت‌های اخیر معاملات و اجاره‌ها مبنای مقایسه می‌دهند. در آف‌پلن پرداخت مرحله‌ای است، گاهی طرح پرداخت پس از تحویل هم دارد و اجاره‌ای تا پایان ساخت ندارید.

طبق خبر همین سایت درباره‌ی فروش مسکونی دبی در اکتبر ۲۰۲۶، سهم آف‌پلن از فروش آن ماه ۶۲٪ بوده است. یعنی بازار فعلا بیشتر آف‌پلن می‌خرد. این به معنی مناسب‌بودن آن برای همه نیست.

معیار	ملک آماده	آف‌پلن
شروع اجاره	بلافاصله بعد از انتقال	بعد از تحویل پروژه
روش پرداخت	بیشتر نقدی یا وام	اقساط مرحله‌ای
شفافیت قیمت	معامله‌ها و اجاره‌های قبلی قابل مقایسه‌اند	ممکن است قیمت اولیه‌ی پروژه بالاتر باشد
ریسک اصلی	شارژ و قدیمی‌بودن ساختمان	تأخیر تحویل و وابستگی به چرخه‌ی ساخت

درباره‌ی هزینه‌ی ثبت آف‌پلن، منابع هم‌نظر نیستند. Real Estate Club Dubai نوشته که Oqood همان ۴٪ ملک آماده است و حدود ۱٬۰۰۰ درهم هم برای ثبت خودکار سازنده معمول است. Binayah می‌گوید این ۴٪ را سازنده در ثبت قرارداد SPA می‌دهد. پس پیش از امضا، در قرارداد بخوانید چه کسی چه هزینه‌ای را می‌پردازد. برای مقایسه‌ی کامل، مقاله‌ی ملک آماده یا پیش‌فروش در دبی را ببینید.

بازده اجاره با یک میلیون درهم چقدر می‌شود؟

Binayah برای مناطق میان‌رده مثل JVC، آرجان، سیلیکون اواسیس و اسپورتس سیتی بازده ناخالص ۶ تا ۹ درصد را «تقریبی» می‌نویسد و مثال می‌زند: اجاره‌ی سالانه‌ی ۷۵ هزار درهم روی یک میلیون یعنی ۷٫۵٪. اما این بازده ناخالص است؛ شارژ و ماه‌های خالی را کم نکرده است.

برای دیدن اثر این هزینه‌ها در سؤال با یک میلیون درهم در دبی چه ملکی بخریم، مثال فرضی زیر را ببینید. این اعداد واقعی هیچ ساختمانی نیستند و فقط روش محاسبه را نشان می‌دهند:

• اجاره‌ی ناخالص ۷٪ روی یک میلیون: ۷۰٬۰۰۰ درهم در سال.
• شارژ فرضی: ۸۰۰ فوت‌مربع × ۱۵ درهم = ۱۲٬۰۰۰ درهم.
• یک ماه خالی ماندن: حدود ۵٬۸۰۰ درهم.
• درآمد خالص: حدود ۵۲٬۲۰۰ درهم (حدود ۳٫۸۷ میلیارد تومان با نرخ ۷۴٬۱۵۰).

این رقم ۵٫۲٪ قیمت واحد است. اگر هزینه‌ی خرید (حدود ۶۵٬۷۸۰ درهم) را هم به سرمایه اضافه کنید، حدود ۴٫۹٪ می‌شود. پس بازده ۷٪ در تبلیغ، در عمل به حدود ۵٪ نزدیک می‌شود. برای مقایسه‌ی دقیق‌تر، مقاله‌ی بازده اجاره ملک در دبی را بخوانید و اجاره‌ی ثبت‌شده را در شاخص اجاره‌ی DLD چک کنید.

اقامت دبی با یک میلیون درهم ممکن است؟

ویزای ۱۰ ساله‌ی سرمایه‌گذار ملکی طبق صفحه‌ی رسمی DLD حداقل ارزش ملک ۲ میلیون درهم می‌خواهد. بنابراین یک واحد یک میلیونی به‌تنهایی شرط آن را ندارد. شرایط دیگر اقامت را از مقاله‌ی اقامت دائم دبی با خرید ملک و منبع رسمی بررسی کنید.

سه سناریوی خریدار؛ با یک میلیون درهم در دبی چه ملکی بخریم؟

جواب این سؤال به هدف شما بستگی دارد. سه سناریوی رایج خریدار ایرانی را مقایسه کنید.

سناریوی اول: سرمایه‌گذار اجاره‌محور

اگر هدف درآمد اجاره است، ملک آماده در سیلیکون اواسیس یا JVC منطقی‌تر است، چون از ماه اول اجاره می‌دهد. در این سناریو، پاسخ سؤال «با یک میلیون درهم در دبی چه ملکی بخریم» معمولا یک‌خوابه‌ی آماده با شارژ شفاف است. استودیو هم گزینه است، اما بازار اجاره‌ی آن به ساختمان بستگی دارد.

سناریوی دوم: خریدار بلندمدت با طرح پرداخت

اگر کل نقدینگی را همین امروز ندارید، آف‌پلن با اقساط مرحله‌ای کمک می‌کند. در این حالت با یک میلیون درهم در دبی چه ملکی بخریم؟ یک‌خوابه یا دوخوابه‌ی کوچک در دبی ساوث یا آرجان از نظر متراژ بهتر جواب می‌دهد. مراقب تاریخ تحویل و جریمه‌ی تأخیر باشید.

سناریوی سوم: خریدار برای سکونت

اگر قرار است خودتان در ملک زندگی کنید، فاصله تا محل کار، مدرسه و مترو از بازده مهم‌تر است. آن‌وقت قیمت هر فوت‌مربع تنها معیار نیست و باید زمان رفت‌وآمد را هم حساب کنید. بازدید حضوری و دیدن ساختمان در ساعت شلوغی کمک بزرگی می‌کند.

اشتباه‌های رایج در بودجه‌ی یک میلیون درهمی

• کل بودجه را صرف قیمت واحد کردن و فراموش کردن هزینه‌ی حدود ۶۵ هزار درهمی خرید.
• مقایسه‌ی قیمت آگهی با قیمت معامله‌ی ثبت‌شده.
• اعتماد به بازده تبلیغاتی ۸ تا ۱۰ درصد بدون کم‌کردن شارژ و ماه‌های خالی.
• خرید آف‌پلن بدون خواندن شرط تأخیر تحویل در قرارداد.
• تصمیم بر اساس یک منبع؛ در این مقاله هم دیدید منابع با هم اختلاف دارند.

پیش از انتخاب نهایی، یک بار دیگر از خودتان بپرسید با یک میلیون درهم در دبی چه ملکی بخریم که هم به هدف شما بخورد و هم از نظر هزینه‌ی خرید و شارژ قابل تحمل باشد.

چک‌لیست قدم‌به‌قدم قبل از پرداخت

اگر هنوز می‌پرسید با یک میلیون درهم در دبی چه ملکی بخریم، این مراحل تصمیم را ساده می‌کند:

1. بودجه‌ی کل را با هزینه‌های جانبی جدا کنید؛ سقف قیمت واحد را حدود ۹۳۸ هزار درهم بگذارید.
2. هدف را روشن کنید: سکونت، اجاره یا نگهداری بلندمدت.
3. دو یا سه ساختمان در دو منطقه‌ی جدول بالا انتخاب کنید.
4. قیمت معامله‌ی ثبت‌شده و اجاره‌ی ثبت‌شده را در DLD ببینید.
5. شارژ سال گذشته و گزارش وضعیت ساختمان را بخواهید.
6. برای آف‌پلن، تاریخ تحویل، جریمه‌ی تأخیر و هزینه‌ی ثبت را در قرارداد بخوانید.
7. نرخ تبدیل درهم و روش انتقال پول را پیش از پرداخت نهایی کنید.

جمع‌بندی ساده برای سؤال با یک میلیون درهم در دبی چه ملکی بخریم این است: واحد کوچک و مقرون‌به‌صرفه با هزینه‌ی خرید و شارژ واقعی. اگر می‌خواهید بودجه‌ی خودتان را روی مناطق بالا بسنجید و واحدهای واقعی را ببینید، مشاوره‌ی رایگان خرید ملک در دبی بهترین گام بعدی است.

سوالات متداول درباره‌ی خرید ملک با یک میلیون درهم

با یک میلیون درهم در دبی چه ملکی بخریم؟

در مناطق مقرون‌به‌صرفه مثل JVC، آرجان، دبی ساوث و سیلیکون اواسیس معمولا استودیو، یک‌خوابه یا دوخوابه‌ی کوچک می‌خرید. میانگین یک‌خوابه در سیلیکون اواسیس ۸۶۳ هزار و در دبی ساوث ۸۲۷ هزار درهم است. در JVC و آرجان میانگین از یک میلیون بالاتر است و واحد کوچک‌تر یا قدیمی‌تر می‌رسد.

هزینه‌ی جانبی خرید ملک یک میلیون درهمی چقدر است؟

برای ملک آماده، ثبت DLD ۴٪، دفتر Trustee ۴٬۲۰۰ درهم، سند حدود ۵۸۰ درهم و کمیسیون ۲٪ به‌علاوه‌ی مالیات حساب می‌شود. جمع این اقلام برای واحد یک میلیونی حدود ۶۵٬۷۸۰ درهم است. منابع کل هزینه را بین ۷ تا ۱۰ درصد قیمت نوشته‌اند.

یک میلیون درهم چند تومان است؟

طبق صفحه‌ی نرخ درهم در الان‌چند، ساعت ۹ صبح شنبه ۲۳ آبان ۱۴۰۵ قیمت فروش هر درهم ۷۴٬۱۵۰ تومان بود. با این نرخ یک میلیون درهم حدود ۷۴٫۱۵ میلیارد تومان می‌شود. نرخ هر روز تغییر می‌کند؛ پیش از انتقال پول، نرخ همان روز را بگیرید.

بازده اجاره‌ی ملک یک میلیون درهمی چند درصد است؟

منبع‌ها برای مناطق میان‌رده مثل JVC، آرجان و سیلیکون اواسیس بازده ناخالص ۶ تا ۹ درصد را می‌نویسند. بعد از کم‌کردن شارژ و ماه‌های خالی، بازده خالص پایین‌تر می‌شود. در مثال فرضی این مقاله، بازده ناخالص ۷٪ به حدود ۵٪ رسید؛ پس بازده را با اجاره‌ی ثبت‌شده کنترل کنید.

با بودجه‌ی یک میلیون درهم ملک آماده بخریم یا آف‌پلن؟

ملک آماده از روز انتقال اجاره می‌دهد و قیمت معامله‌های قبلی برای مقایسه وجود دارد. آف‌پلن طرح پرداخت اقساطی دارد، اما تا تحویل اجاره‌ای ندارید و تأخیر پروژه ریسک است. اگر درآمد اجاره می‌خواهید، آماده منطقی‌تر است؛ اگر نقدینگی محدود است، آف‌پلن را با شرط‌های قرارداد بسنجید.

با یک میلیون درهم می‌شود ویزای طلایی ملکی گرفت؟

طبق صفحه‌ی رسمی DLD برای ویزای ۱۰ ساله‌ی سرمایه‌گذار ملکی، حداقل ارزش ملک ۲ میلیون درهم است. بنابراین یک واحد یک میلیونی به‌تنهایی این شرط را ندارد. شرایط اقامت‌های دیگر را از منبع رسمی بررسی کنید و بدون بررسی، به وعده‌ی فروشنده تکیه نکنید.

منابع

• HomeBazaar؛ ۵ منطقه‌ی مقرون‌به‌صرفه برای سرمایه‌گذاری در دبی (۲ اکتبر ۲۰۲۶، داده‌ی Bayut)
• Real Estate Club Dubai؛ یک میلیون درهم در هر منطقه‌ی دبی چه می‌خرد (۱۶ مارس ۲۰۲۶)
• Property Finder؛ هزینه‌های DLD در دبی (۱۳ نوامبر ۲۰۲۶)
• Real Estate Club Dubai؛ مالیات انتقال و هزینه‌های DLD (۵ ژوئن ۲۰۲۶)
• Binayah؛ گزینه‌های سرمایه‌گذاری حدود یک میلیون درهم (۷ اکتبر ۲۰۲۶)
• الان‌چند؛ نرخ درهم (۲۳ آبان ۱۴۰۵)
• شاخص اجاره‌ی اداره‌ی املاک دبی (DLD)
• DLD؛ درخواست ویزای طلایی سرمایه‌گذار ملکی

این مقاله جنبه آموزشی دارد و توصیه‌ی سرمایه‌گذاری نیست و بازده را تضمین نمی‌کند. قیمت‌ها، هزینه‌ها و بازده‌ها از منابع عمومی بازار با تاریخ‌های متفاوت گرفته شده و تقریبی‌اند؛ مثال بازده فرضی است و نرخ تومانی روزانه تغییر می‌کند. پیش از خرید آن‌ها را با داده‌ی رسمی DLD، سازنده و یک مشاور مجاز تطبیق دهید.