افزایش اجاره در دبی دلخواه مالک نیست و با یک قاعده‌ی مشخص تعیین می‌شود: هرچه اجاره‌ی فعلی از میانگین بازار پایین‌تر باشد، سقف مجاز افزایش بالاتر می‌رود. مالکان ایرانی که ملک اجاره‌ای در دبی دارند، پیش از هر تمدید باید این قاعده را بدانند؛ چون افزایش بی‌حساب هم می‌تواند به اختلاف ختم شود و هم بازده را خراب کند.
در این راهنما می‌بینید فرمان ۴۳ سال ۲۰۱۳ چه می‌گوید، شاخص اجاره‌ی RERA چگونه کار می‌کند، پله‌های ۵٪ تا ۲۰٪ کدام‌اند و اخطار ۹۰ روزه چه جایگاهی دارد.
فهرست مطالب
افزایش اجاره در دبی بر چه مبنایی انجام می‌شود؟
مبنای قانونی افزایش اجاره در دبی، فرمان شماره ۴۳ سال ۲۰۱۳ حاکم دبی است. این فرمان تعیین کرده هنگام تمدید قرارداد، حداکثر افزایش اجاره به فاصله‌ی اجاره‌ی فعلی از «میانگین اجاره‌ی واحدهای مشابه» وابسته باشد.
میانگین بازار را شاخص اجاره‌ی دبی (Rental Index) مشخص می‌کند. ماده‌ی ۳ فرمان می‌گوید میانگین اجاره‌ی واحدهای مشابه طبق شاخص مصوب RERA، یعنی آژانس تنظیم مقررات املاک دبی، تعیین می‌شود.
متن رسمی فرمان در پورتال قوانین دبی منتشر شده است. برای مطالعه‌ی اصل متن، متن رسمی فرمان ۴۳ سال ۲۰۱۳ را ببینید.
شاخص اجاره RERA چیست و چگونه کار می‌کند؟
شاخص اجاره RERA ابزاری رسمی است که میانگین اجاره را برای هر منطقه، نوع ملک و تعداد اتاق نشان می‌دهد. اداره‌ی املاک و اراضی دبی (DLD) این شاخص را به‌صورت یک سرویس آنلاین ارائه می‌کند.
طبق توضیح صفحه‌ی رسمی DLD، این سرویس افزایش اجاره و میانگین اجاره در بازار را برای منطقه‌ی انتخابی محاسبه می‌کند. نتیجه بلافاصله نمایش داده می‌شود.
نسخه‌ی جدید شاخص، موسوم به شاخص هوشمند اجاره، از ژانویه‌ی ۲۰۲۵ معرفی شد و بر پایه‌ی قراردادهای ثبت‌شده در سامانه‌ی ایجاری ساخته می‌شود. درباره‌ی ثبت قرارداد، راهنمای ایجاری دبی (Ejari) را بخوانید.
اطلاعاتی که برای ماشین‌حساب افزایش اجاره لازم است
ماشین‌حساب افزایش اجاره، که در اپ Dubai REST، سایت DLD، اپ DubaiNow و سامانه‌ی ایجاری در دسترس است، این اطلاعات را می‌خواهد:
- تاریخ انقضای قرارداد اجاره‌ی فعلی
- نوع ملک (آپارتمان، ویلا و…)
- منطقه‌ی ملک
- تعداد اتاق‌ها
- اجاره‌ی سالانه‌ی فعلی
پس از ورود این موارد، ابزار میانگین اجاره‌ی مشابه و سقف مجاز افزایش را نشان می‌دهد.
پله‌های سقف افزایش اجاره: ۵٪، ۱۰٪، ۱۵٪ و ۲۰٪
ماده‌ی ۱ فرمان ۴۳، سقف افزایش را بر اساس درصدِ پایین‌تر بودن اجاره‌ی فعلی از میانگین بازار تعیین کرده است. جدول زیر خلاصه‌ی همان ماده است:
- تا ۱۰٪ پایین‌تر از میانگین: افزایشی مجاز نیست.
- ۱۱٪ تا ۲۰٪ پایین‌تر: حداکثر ۵٪ افزایش.
- ۲۱٪ تا ۳۰٪ پایین‌تر: حداکثر ۱۰٪ افزایش.
- ۳۱٪ تا ۴۰٪ پایین‌تر: حداکثر ۱۵٪ افزایش.
- بیش از ۴۰٪ پایین‌تر: حداکثر ۲۰٪ افزایش.
نکته‌ی مهم درباره‌ی افزایش اجاره در دبی این است که درصدها «سقف» هستند، نه حق تضمین‌شده. مالک می‌تواند کمتر از سقف افزایش بدهد یا اصلاً افزایش ندهد.
همچنین اگر اجاره‌ی فعلی برابر یا بالاتر از میانگین بازار باشد، به شکل طبیعی در پله‌ی «بدون افزایش» قرار می‌گیرد.
یک مثال عددی فرضی از محاسبه‌ی افزایش اجاره
توجه: اعداد این بخش فرضی‌اند و فقط برای فهم روش محاسبه آمده‌اند. برای ملک خودتان همیشه از ماشین‌حساب رسمی استفاده کنید.
فرض کنید اجاره‌ی سالانه‌ی یک آپارتمان یک‌خوابه ۱۰۰٬۰۰۰ درهم است و شاخص رسمی میانگین اجاره‌ی واحدهای مشابه در همان منطقه را ۱۳۰٬۰۰۰ درهم نشان می‌دهد.
- فاصله از میانگین: ۱۳۰٬۰۰۰ منهای ۱۰۰٬۰۰۰ برابر ۳۰٬۰۰۰ درهم است.
- درصد فاصله: ۳۰٬۰۰۰ تقسیم بر ۱۳۰٬۰۰۰ تقریباً ۲۳٪ است.
- پله: ۲۳٪ در بازه‌ی ۲۱٪ تا ۳۰٪ قرار می‌گیرد، پس سقف افزایش ۱۰٪ است.
- حداکثر اجاره‌ی جدید: ۱۰۰٬۰۰۰ به‌علاوه‌ی ۱۰٬۰۰۰ برابر ۱۱۰٬۰۰۰ درهم.
در یک مثال فرضی دیگر، اگر همان آپارتمان ۹۵٬۰۰۰ درهم اجاره داشته باشد و میانگین ۱۰۰٬۰۰۰ درهم باشد، فاصله ۵٪ است. این مقدار زیر ۱۰٪ است و افزایشی مجاز نیست.
اخطار ۹۰ روزه؛ مهلت اطلاع‌رسانی تغییر اجاره
محاسبه‌ی درست افزایش اجاره در دبی کافی نیست؛ مالک باید زمان‌بندی را هم رعایت کند. در دبی هر تغییر در شرایط قرارداد، از جمله افزایش اجاره، باید دست‌کم ۹۰ روز پیش از پایان قرارداد کتباً به مستاجر اعلام شود.
به‌طور معمول اطلاع‌رسانی با نامه‌ی رسمی یا ثبت‌شده انجام می‌شود تا تاریخ ارسال قابل اثبات باشد. اگر اخطار دیرتر برسد، مستاجر می‌تواند اعتراض کند و مالک ممکن است نتواند افزایش را اعمال کند.
پیشنهاد عملی این است که مالک حدود چهار ماه پیش از انقضا، شاخص را بررسی و تصمیم خود را مکتوب کند. جزئیات بیشتر درباره‌ی قرارداد و مدارک در راهنمای اجاره دادن ملک در دبی آمده است.
تمدید قرارداد اجاره در دبی گام‌به‌گام
برای تمدید قرارداد اجاره‌ی دبی و اعمال افزایش اجاره در دبی بدون دردسر، این ترتیب را دنبال کنید:
- حدود ۱۲۰ روز پیش از انقضا، شاخص اجاره را در سرویس رسمی محاسبه کنید.
- سقف مجاز را با اجاره‌ی بازار و شرایط ملک مقایسه کنید.
- دست‌کم ۹۰ روز پیش از پایان قرارداد، اخطار کتبی را ارسال کنید.
- در صورت توافق، قرارداد تمدید را با مبلغ جدید تنظیم کنید.
- تمدید را در ایجاری ثبت کنید تا قرارداد رسمی بماند.
تمدید ثبت‌نشده در ایجاری، در عمل مدرک ضعیفی برای هر اختلاف بعدی است. بنابراین ثبت تمدید را به تعویق نیندازید.
اثر افزایش اجاره بر بازده سرمایه‌گذاری
سرمایه‌گذارانی که بازده اجاره را محاسبه می‌کنند، باید افزایش اجاره در دبی را همیشه در چارچوب سقف قانونی فرض کنند. فرض «هر سال ۱۰٪ رشد» بدون بررسی شاخص، محاسبه‌ی خوش‌بینانه‌ای است.
در عمل، افزایش اجاره‌ی ملکی که قیمتش از بازار فاصله ندارد، ممکن است صفر باشد. در مقابل، ملکی که ارزان‌تر از بازار اجاره داده شده، ظرفیت تعدیل بیشتری دارد.
برای دیدن چارچوب کامل محاسبه، راهنمای بازده اجاره ملک در دبی را بخوانید. همچنین اگر نمی‌خواهید خودتان پیگیر اخطار، تمدید و ثبت باشید، خدمات مدیریت ملک در دبی این کارها را به شرکت مدیریتی می‌سپارد.
اگر مستاجر با افزایش اجاره مخالف باشد چه می‌شود؟
اگر مستاجر افزایش را بیش از سقف مجاز بداند یا اخطار را به‌موقع دریافت نکرده باشد، می‌تواند به مرکز رسیدگی به اختلافات اجاره (Rental Dispute Settlement Centre) در DLD شکایت کند. این مرکز مرجع رسمی رسیدگی به اختلاف‌های مالک و مستاجر در دبی است.
مالک نیز در چنین پرونده‌ای باید بتواند نشان دهد افزایش بر پایه‌ی شاخص رسمی محاسبه شده است. تصویر یا خروجی ماشین‌حساب، قرارداد قبلی، رسید اخطار و ثبت ایجاری مهم‌ترین مدارک‌اند.
راه ساده‌تر برای پیشگیری از دعوا، رعایت سقف و ارسال اخطار در موعد است. برای اطلاعات کلی درباره‌ی انتخاب ملک و شرایط اجاره، راهنمای اجاره آپارتمان و ویلا در دبی هم مفید است.
اشتباه‌های رایج مالکان در افزایش اجاره
این خطاها در افزایش اجاره در دبی بیشتر از همه دیده می‌شوند و همگی قابل پیشگیری‌اند:
- ارسال اخطار کمتر از ۹۰ روز مانده به پایان قرارداد
- تکیه بر آگهی‌های سایت‌های ملکی به‌جای شاخص رسمی
- اعمال افزایش شفاهی و بدون مدرک مکتوب
- فراموش کردن ثبت تمدید در ایجاری
- در نظر نگرفتن تفاوت نوع و منطقه‌ی ملک هنگام مقایسه‌ی اجاره
هر مالک که این پنج مورد را رعایت کند، ریسک اختلاف را بسیار کم می‌کند.
نتیجه‌گیری برای مالکان ایرانی
افزایش اجاره در دبی با فرمان ۴۳ و شاخص رسمی RERA قاعده‌مند شده است. سقف‌ها ۵٪ تا ۲۰٪ هستند و به فاصله‌ی اجاره‌ی شما از میانگین بازار بستگی دارند. اخطار ۹۰ روزه و ثبت تمدید در ایجاری، دو گام اجرایی ثابت‌اند.
برای افزایش اجاره در دبی بی‌دردسر، پیش از هر تمدید شاخص را بررسی کنید، عدد را مکتوب نگه دارید و اخطار را به‌موقع بفرستید. اگر تصمیم دارید ملک اجاره‌ای جدید بخرید، پیش از خرید بازده و سقف رشد اجاره را هم بسنجید.
سوالات متداول درباره افزایش اجاره در دبی
حداکثر افزایش اجاره در دبی چقدر است؟
سقف افزایش اجاره در دبی بر اساس فرمان ۴۳ سال ۲۰۱۳ بین صفر تا ۲۰ درصد است. اگر اجاره تا ۱۰ درصد زیر میانگین باشد افزایشی مجاز نیست؛ بیش از ۴۰ درصد پایین‌تر، حداکثر ۲۰ درصد افزایش مجاز است. شاخص رسمی RERA میانگین را مشخص می‌کند.
شاخص اجاره RERA را از کجا بگیرم؟
شاخص اجاره RERA را می‌توانید از سرویس رسمی Rental Index در سایت اداره‌ی املاک و اراضی دبی، اپ Dubai REST، اپ DubaiNow یا سامانه‌ی ایجاری محاسبه کنید. تاریخ انقضای قرارداد، نوع ملک، منطقه، تعداد اتاق و اجاره‌ی سالانه‌ی فعلی را وارد کنید تا نتیجه بلافاصله نمایش داده شود.
اخطار ۹۰ روزه برای افزایش اجاره چیست؟
اخطار ۹۰ روزه یعنی مالک باید هر تغییر در شرایط قرارداد، از جمله افزایش اجاره، را دست‌کم ۹۰ روز پیش از پایان قرارداد کتباً به مستاجر اعلام کند. معمولاً از نامه‌ی رسمی یا ثبت‌شده استفاده می‌شود تا تاریخ ارسال قابل اثبات باشد و بعداً اختلافی پیش نیاید.
اگر اجاره‌ی فعلی بالاتر از میانگین بازار باشد چه می‌شود؟
اگر اجاره‌ی فعلی برابر یا بالاتر از میانگین بازار باشد، فاصله‌ای زیر ۱۰ درصد دارد و در پله‌ی بدون افزایش قرار می‌گیرد. در این حالت مالک نمی‌تواند هنگام تمدید، اجاره را بالا ببرد، مگر اینکه شاخص رسمی در زمان تمدید عدد دیگری نشان دهد.
مستاجر با افزایش اجاره مخالف است، به کجا شکایت کند؟
مستاجر می‌تواند به مرکز رسیدگی به اختلافات اجاره (Rental Dispute Settlement Centre) در اداره‌ی املاک و اراضی دبی شکایت کند. مالک هم باید مدارک خود شامل قرارداد قبلی، محاسبه‌ی شاخص رسمی، رسید اخطار و ثبت ایجاری را برای اثبات حق خود آماده داشته باشد.
آیا تمدید قرارداد اجاره باید در ایجاری ثبت شود؟
بله، تمدید قرارداد اجاره در دبی باید در سامانه‌ی ایجاری ثبت شود تا قرارداد رسمی و قابل استناد بماند. تمدید ثبت‌نشده در اختلاف‌های بعدی مدرک ضعیفی است و ممکن است برای خدمات مرتبط مثل برق و آب هم مشکل ایجاد کند.
برای برنامه‌ریزی درآمد اجاره، محاسبه‌ی بازده اجاره ملک در دبی را هم بررسی کنید.
منابع
- متن رسمی فرمان ۴۳ سال ۲۰۱۳ دبی درباره‌ی افزایش اجاره
- سرویس Rental Index در سایت رسمی اداره‌ی املاک و اراضی دبی
این مطلب جنبه‌ی اطلاع‌رسانی دارد و مشاوره‌ی حقوقی نیست. اعداد مثال فرضی‌اند؛ پیش از هر اقدام، سقف مجاز را با ماشین‌حساب رسمی DLD بسنجید.
آماده شروع سرمایه‌گذاری در دبی هستید؟
برای دریافت مشاوره رایگان و آشنایی با جدیدترین فرصت‌های خرید ملک در دبی و امارات، با تیم آقای املاک در ارتباط باشید.
ما شما را در انتخاب پروژه مناسب، بررسی شرایط پرداخت، دریافت اقامت و طراحی یک مسیر سرمایه‌گذاری امن و سودآور همراهی می‌کنیم.
با دسترسی به لیست به‌روز واحدهای زیر قیمت بازار و تحلیل تخصصی روندها، می‌توانید با اطمینان تصمیم بگیرید و خرید ملک در دبی را هوشمندانه آغاز کنید.
