اوقود دبی (Oqood) سامانه‌ی رسمی اداره‌ی زمین و املاک دبی برای ثبت اولیه‌ی قرارداد خرید ملک پیش‌فروش است. اگر واحدی را هنوز در مرحله‌ی ساخت می‌خرید، بدون ثبت در این سامانه فقط یک قرارداد کاغذی دارید و سند مالکیتی صادر نشده است.
در این راهنما توضیح می‌دهیم اوقود دبی دقیقاً چیست، چه زمانی ثبت می‌شود و چه کسی آن را انجام می‌دهد. هزینه‌های رسمی، مدارک لازم، مراحل ثبت و نکاتی که خریدار پیش‌فروش باید خودش چک کند هم در ادامه آمده است. اعداد رسمی از صفحه‌های خدمات اداره‌ی زمین دبی (DLD) گرفته شده‌اند.
فهرست مطالب
اوقود دبی چیست؟
اوقود (به انگلیسی Oqood؛ در عربی «عقود» به معنی قراردادها) نام پورتال ثبت قراردادهای پیش‌فروش در اداره‌ی زمین دبی است. DLD در پرسش‌های متداول خود ثبت اولیه را این‌طور تعریف می‌کند: ثبت قراردادهای فروش و اقدام‌های حقوقی مربوط به ملک پیش‌فروش، پیش از آنکه ملک به دفتر ثبت رسمی املاک منتقل شود.
به زبان ساده، اوقود دبی «دفتر ثبت موقت» است. تا وقتی ساختمان تحویل نشده، مالکیت شما در این دفتر ثبت می‌شود. بعد از تکمیل پروژه و تحویل واحد، ثبت موقت به سند مالکیت نهایی می‌رسد. درباره‌ی خود سند می‌توانید راهنمای سند ملک در دبی (Title Deed) را بخوانید.
چرا ثبت قرارداد پیش‌خرید در اوقود مهم است؟
ثبت قرارداد پیش‌خرید در اوقود چند اثر عملی دارد:
- اثبات خرید: قرارداد شما در سیستم دولتی دبی ثبت می‌شود و فقط یک سند بین شما و سازنده نیست.
- گواهی ثبت موقت: پس از ثبت، گواهی الکترونیکی ثبت موقت صادر می‌شود. DLD خروجی این خدمت را از طریق ایمیل برای خریدار می‌فرستد.
- پایه‌ی معامله‌های بعدی: برای انتقال قرارداد به خریدار دیگر (Assignment) یا ثبت وام، واحد باید در سیستم ثبت شده باشد. مراحل انتقال را در مقاله‌ی فروش ملک پیش‌فروش در دبی دیده‌ایم.
- شفافیت پرداخت‌ها: پرداخت‌های خریدار در حساب اسکرو پروژه نگه داشته می‌شود و به سازنده اختیار نمی‌دهد پول را هر جا خواست خرج کند.
پس ثبت در اوقود دبی بخشی از امنیت خرید شماست، نه یک تشریفات اضافه.
اوقود دبی چه زمانی ثبت می‌شود؟
ثبت بعد از امضای قرارداد خرید و فروش (SPA) انجام می‌شود. طبق شرایط خدمت در سایت DLD، قرارداد باید حداکثر ظرف ۹۰ روز از تاریخ امضا در دفتر ثبت موقت ثبت شود. شرط دیگر این است که قرارداد هم از سوی سازنده و هم از سوی خریدار امضا شده باشد.
در عمل ترتیب معمول این است:
- واحد را رزرو می‌کنید و فرم رزرو (Reservation) را امضا می‌کنید.
- SPA را می‌خوانید و امضا می‌کنید.
- هزینه‌ی ثبت پرداخت می‌شود.
- سازنده قرارداد را در اوقود ثبت می‌کند.
- گواهی ثبت موقت به ایمیل شما می‌رسد.
تاریخ‌ها را از سازنده بپرسید و در قرارداد ببینید. اگر از روز امضا ۹۰ روز گذشته و گواهی نگرفته‌اید، باید فوری پیگیری کنید.
ثبت قرارداد در اوقود دبی چه مراحلی دارد؟
طبق توضیح رسمی DLD، مراحل خدمت «درخواست ثبت فروش اولیه» چهار قدم است. ثبت را سازنده از طریق پورتال سازندگان انجام می‌دهد، ولی خریدار باید بداند چه می‌گذرد:
قدم اول: ورود به پورتال اوقود
نماینده‌ی سازنده وارد پورتال اوقود می‌شود و خدمت «ثبت فروش موقت» را انتخاب می‌کند.
قدم دوم: انتخاب واحد و تکمیل اطلاعات
واحد انتخاب می‌شود، اطلاعات خریدار و قرارداد وارد می‌شود، مدارک پیوست می‌شود و روش پرداخت مشخص می‌شود.
قدم سوم: ارسال درخواست
درخواست به‌صورت آنلاین به DLD فرستاده می‌شود. هزینه‌ها همین‌جا کسر می‌شود.
قدم چهارم: دریافت نتیجه
خروجی، یعنی گواهی ثبت موقت الکترونیکی، به ایمیل خریدار فرستاده می‌شود. این گواهی را نگه دارید و از آن یک نسخه‌ی پشتیبان تهیه کنید.
مدارک لازم برای اوقود دبی
برای خریدار حقیقی، DLD این مدارک را اعلام کرده است:
- نسخه‌ی قرارداد خرید و فروش (SPA)
- نسخه‌ی کارت شناسایی معتبر امارات (Emirates ID)، اگر دارید
- نسخه‌ی پاسپورت معتبر برای غیرمقیمان
پس ایرانی‌هایی که مقیم امارات نیستند معمولاً با پاسپورت معتبر خرید می‌کنند. اگر با شرکت می‌خرید، مدارک بیشتری لازم است: پروانه‌ی فعالیت معتبر، مدارک صاحب پروانه، وکالت‌نامه در صورت وجود و اساسنامه‌ی ترجمه‌شده. اگر شرکت خارجی است، این اساسنامه باید به عربی ترجمه‌ی رسمی و در وزارت خارجه تأیید شده باشد. شرکت‌های مستقر در مناطق آزاد برای خرید به نامه‌ی عدم‌مخالفت (NOC) هم نیاز دارند.
هزینه‌ی اوقود دبی چقدر است؟
هزینه‌ی اوقود دبی یک عدد ثابت نیست و درصدی از ارزش فروش است. طبق صفحه‌ی رسمی درخواست ثبت فروش اولیه در سایت DLD هزینه‌ها این است:
- فروشنده: ۲ درصد ارزش فروش
- خریدار: ۲ درصد ارزش فروش
- هزینه‌ی دانش: ۱۰ درهم
- هزینه‌ی نوآوری: ۱۰ درهم
- هزینه‌ی ثبت سازنده در پورتال برای فروش موقت: ۱۰۰۰ درهم
جمع این دو سهم ۲ درصدی ۴ درصد ارزش ملک می‌شود. در بسیاری از قراردادها همین ۴ درصد از خریدار خواسته می‌شود. اینکه این هزینه با چه کسی است، باید در SPA نوشته شده باشد. پیش از امضا بپرسید و در متن قرارداد پیدا کنید.
مثال فرضی: برای واحدی به قیمت 1,500,000 درهم، ۴ درصد می‌شود 60,000 درهم. اگر قرارداد این مبلغ را به عهده‌ی خریدار گذاشته باشد، به‌علاوه‌ی ۲۰ درهم هزینه‌های دانش و نوآوری باید آماده باشید. این عدد فقط برای فهمیدن منطق محاسبه است و جای قرارداد واقعی را نمی‌گیرد.
روش پرداخت طبق DLD از «کیف پول نقودی» (Noqodi) یا کسر از حساب اسکرو است. هزینه‌های جانبی دیگر خرید، مثل کارمزد مشاور و شارژ ساختمان، جدا از ثبت اوقود حساب می‌شوند.
اوقود و حساب اسکرو چه ربطی به هم دارند؟
اوقود دبی و اسکرو دو لایه‌ی امنیت مختلف‌اند. اوقود ثبت قرارداد را تضمین می‌کند و اسکرو مسیر پول را. بر اساس قانون اسکرو دبی (قانون شماره‌ی ۸ سال ۲۰۰۷)، سازندگانی که واحد پیش‌فروش می‌فروشند باید پرداخت‌های خریداران را در حساب اسکرو پروژه نگه دارند. پرسش‌های متداول DLD هم تأکید می‌کند این قانون برای همه‌ی سازندگان فعال در دبی که واحد پیش‌فروش می‌فروشند و از خریدار پول می‌گیرند اعمال می‌شود.
پس هنگام پرداخت قسط باید ببینید پول به حساب اسکرو همان پروژه می‌رود یا نه. جزئیات را در مقاله‌ی حساب اسکرو دبی چیست؟ بخوانید.
چک‌لیست خریدار پیش‌فروش قبل و بعد از اوقود
اوقود دبی را سازنده ثبت می‌کند، ولی مسئولیت پیگیری با شماست. این موارد را چک کنید:
- نام و شماره‌ی پروژه: اطلاعات واحد در SPA با گواهی ثبت موقت یکی باشد.
- نام خریدار: املای نام و شماره‌ی پاسپورت دقیقاً مثل پاسپورت باشد.
- قیمت و برنامه‌ی پرداخت: مبلغ ثبت‌شده با قرارداد بخواند.
- مهلت ۹۰ روزه: تاریخ امضا و تاریخ گواهی را مقایسه کنید.
- ثبت پروژه و حساب اسکرو: مجوز و حساب اسکرو پروژه را از سازنده بخواهید.
- مالک هزینه‌ی ثبت: بند مربوط در SPA را بخوانید.
- رسید پرداخت: رسید هزینه‌ی ثبت و اقساط را نگه دارید.
- نسخه‌ی گواهی: فایل گواهی ثبت موقت را ذخیره کنید.
اگر یکی از این موارد با هم نمی‌خواند، قبل از پرداخت قسط بعدی از سازنده کتبی توضیح بخواهید.
اشتباه‌های رایج در ثبت اوقود دبی
این چند خطا بیشتر دیده می‌شود:
- پرداخت مبلغ بزرگ به کارگزار یا سازنده بدون رسید رسمی و بدون اطمینان از حساب اسکرو.
- تصور اینکه فرم رزرو همان ثبت اوقود است. رزرو فقط شروع کار است.
- نگرفتن گواهی ثبت موقت پس از پرداخت هزینه.
- بی‌توجهی به بند پرداخت ۴ درصد در SPA.
- تکیه بر وعده‌ی شفاهی درباره‌ی تاریخ تحویل.
اگر مراحل کلی خرید را هنوز مرور نکرده‌اید، مراحل کلی خرید ملک در دبی جایگاه اوقود را در کل مسیر نشان می‌دهد.
تفاوت اوقود دبی با سند مالکیت (Title Deed)
این دو را نباید یکی گرفت. اوقود دبی برای ملکی است که هنوز ساخته یا تحویل نشده و در «دفتر ثبت موقت» ثبت می‌شود. سند مالکیت برای ملکی است که در دفتر ثبت رسمی املاک ثبت شده است.
- اوقود: مرحله‌ی پیش‌فروش، گواهی ثبت موقت، پرداخت به‌صورت اقساط.
- سند مالکیت: مرحله‌ی بعد از تکمیل و تحویل، مالکیت ثبت‌شده در دفتر رسمی.
پس گواهی اوقود نشان می‌دهد خرید شما در سیستم دبی ثبت شده است. اما به معنی تحویل ملک نیست.
پرسش‌هایی که پیش از ثبت اوقود دبی باید از سازنده بپرسید
قبل از پرداخت هزینه‌ی ثبت، این سؤال‌ها را مکتوب بپرسید و جواب را نگه دارید:
- قرارداد خریدار چه زمانی در اوقود دبی ثبت می‌شود و گواهی را چه کسی می‌فرستد؟
- هزینه‌ی ۴ درصدی ثبت را چه کسی می‌پردازد و در کدام بند SPA آمده است؟
- شماره‌ی ثبت پروژه و حساب اسکرو آن چیست؟
- تاریخ تحویل در قرارداد چیست و اگر تأخیر شد چه می‌شود؟
- اگر خریدار بخواهد قبل از تحویل واحد را بفروشد، شرایط انتقال چیست؟
سازنده‌ی معتبر به این پرسش‌ها پاسخ روشن می‌دهد. طفره رفتن از جواب، خودش نشانه‌ی هشدار است.
بعد از ثبت اوقود دبی چه می‌شود؟
وقتی ساختمان تکمیل و واحد تحویل شود، ثبت موقت به سند مالکیت نهایی تبدیل می‌شود. تا آن زمان وضعیت شما «ثبت موقت» است. اگر قصد دارید قبل از تحویل واحد را بفروشید، باید قرارداد را با شرایط سازنده منتقل کنید. این کار هم مرحله و هزینه‌ی جدا دارد.
یادتان باشد که هزینه‌ها و قوانین ممکن است عوض شوند. پیش از پرداخت، عددهای روز را از DLD یا مشاور رسمی بگیرید. برای بررسی پروژه‌های پیش‌فروش مطمئن و ثبت درست قرارداد، می‌توانید از تیم آقای املاک مشاوره بگیرید.
سوالات متداول درباره اوقود دبی
اوقود دبی چیست؟
اوقود دبی (Oqood) سامانه‌ی رسمی اداره‌ی زمین دبی برای ثبت اولیه‌ی قرارداد ملک پیش‌فروش است. قرارداد خرید و فروش شما پیش از تکمیل ساختمان در دفتر ثبت موقت ثبت می‌شود و گواهی ثبت موقت الکترونیکی به ایمیل خریدار فرستاده می‌شود. این گواهی مدرک اصلی شما تا زمان صدور سند است.
ثبت اوقود دبی را چه کسی انجام می‌دهد؟
ثبت را سازنده از طریق پورتال سازندگان اداره‌ی زمین دبی انجام می‌دهد. خریدار قرارداد امضاشده و مدارک هویتی، یعنی پاسپورت یا کارت اماراتی، را می‌دهد و هزینه‌ی ثبت را طبق SPA می‌پردازد. پیگیری گرفتن گواهی با خریدار است. نگهداری رسیدها و نسخه‌ی قرارداد هم مهم است.
هزینه‌ی اوقود دبی چقدر است؟
طبق صفحه‌ی رسمی اداره‌ی زمین دبی، هر یک از فروشنده و خریدار ۲ درصد ارزش فروش می‌پردازد و ۱۰ درهم هزینه‌ی دانش و ۱۰ درهم هزینه‌ی نوآوری هم اضافه می‌شود. در عمل جمع ۴ درصد اغلب از خریدار خواسته می‌شود؛ بند SPA را ببینید.
مهلت ثبت قرارداد پیش‌فروش در اوقود چقدر است؟
طبق شرایط خدمت در سایت اداره‌ی زمین دبی، قرارداد خرید و فروش باید حداکثر ظرف ۹۰ روز از تاریخ امضا در دفتر ثبت موقت ثبت شود. شرط آن امضای قرارداد از سوی سازنده و خریدار است. اگر گواهی نرسید، سریع از سازنده بخواهید.
آیا ایرانی‌ها می‌توانند قرارداد پیش‌فروش را در اوقود ثبت کنند؟
غیرمقیمان با نسخه‌ی پاسپورت معتبر و قرارداد خرید و فروش می‌توانند درخواست ثبت بدهند. اینکه ملک در منطقه‌ای باشد که خارجی‌ها اجازه‌ی خرید دارند و شرایط پروژه هم باید جداگانه بررسی شود. برای مدارک شرکتی، مدارک بیشتری لازم است. پیش از پرداخت، این موارد را با مشاور بررسی کنید.
اوقود دبی با سند مالکیت چه تفاوتی دارد؟
اوقود دبی ثبت موقت ملک پیش‌فروش است و پیش از تحویل ساختمان انجام می‌شود. سند مالکیت یا Title Deed پس از تکمیل پروژه و ثبت ملک در دفتر رسمی املاک صادر می‌شود. گواهی اوقود نشان‌دهنده‌ی ثبت خرید است، نه تحویل واحد. برای تحویل نهایی باید به مراحل بعدی توجه کنید.
پول پیش‌خرید در اوقود کجا نگه داشته می‌شود؟
طبق قانون اسکرو دبی، سازندگانی که واحد پیش‌فروش می‌فروشند باید پرداخت‌های خریداران را در حساب اسکرو پروژه نگه دارند. اوقود قرارداد را ثبت می‌کند و اسکرو مسیر پول را کنترل می‌کند. شماره‌ی حساب اسکرو پروژه را از سازنده بخواهید. بدون این دو، امنیت خرید کامل نیست.
برای بررسی پروژه‌های پیش‌فروش و شرایط ثبت قرارداد متناسب با بودجه‌ی شما، صفحه‌ی خرید ملک در دبی را ببینید.
منابع
این مقاله راهنمای عمومی است و مشاوره‌ی حقوقی یا مالی نیست؛ هزینه‌ها و شرایط ممکن است تغییر کند و باید پیش از اقدام از اداره‌ی زمین دبی یا مشاور رسمی بررسی شود.
آماده شروع سرمایه‌گذاری در دبی هستید؟
برای دریافت مشاوره رایگان و آشنایی با جدیدترین فرصت‌های خرید ملک در دبی و امارات، با تیم آقای املاک در ارتباط باشید.
ما شما را در انتخاب پروژه مناسب، بررسی شرایط پرداخت، دریافت اقامت و طراحی یک مسیر سرمایه‌گذاری امن و سودآور همراهی می‌کنیم.
با دسترسی به لیست به‌روز واحدهای زیر قیمت بازار و تحلیل تخصصی روندها، می‌توانید با اطمینان تصمیم بگیرید و خرید ملک در دبی را هوشمندانه آغاز کنید.
