ند الشبا دبی (Nad Al Sheba)؛ قیمت ویلا، پروژه‌ها و مزایای محله

ند الشبا دبی (Nad Al Sheba) محله‌ای ویلایی و کم‌تراکم در جنوب خور دبی است که کنار میدان و در امتداد جاده‌ی العین قرار دارد. خانواده‌ای که حیاط، فضای بزرگ و فاصله‌ی کوتاه تا مرکز شهر را با هم می‌خواهد، معمولا این محله را در فهرست خود می‌گذارد. اما قیمت‌ها از چند میلیون تا بیش از بیست میلیون درهم می‌رسد و منابع بازار با هم هم‌خوان نیستند.

در این راهنما موقعیت محله، چهار زیرمحله‌ی آن، فازهای Nad Al Sheba Gardens، قیمت ویلا، بازده اجاره، مدارس و هزینه‌های خرید را با ذکر منبع و تاریخ می‌خوانید. در پایان هم محله را با میدان و مدن مقایسه می‌کنیم.

ند الشبا دبی کجاست و چه فاصله‌هایی دارد؟

ند الشبا دبی در جنوب خور دبی و کنار جاده‌ی العین (E66) قرار دارد. راهنمای Bayut آن را محله‌ای با ویلاهای بزرگ و در همسایگی میدان معرفی می‌کند. هیپودروم میدان و هتل پنج‌ستاره‌ی میدان، میزبان جام جهانی اسب‌دوانی دبی، همین نزدیکی‌اند.

زمان رسیدن به مقصدهای مهم بسته به منبع و ساعت روز متفاوت است:

• دانتاون دبی: راهنمای Real Estate Club Dubai (۲۸ ژوئن ۲۰۲۶) حدود ۱۰ دقیقه و Bayut حدود ۲۰ دقیقه می‌نویسد.
• فرودگاه بین‌المللی دبی (DXB): بین ۱۵ تا ۲۳ دقیقه با ماشین.
• میدان: حدود ۵ دقیقه تا هیپودروم و هتل میدان.
• ایستگاه مترو خور (خط سبز): حدود ۱۵ تا ۲۰ دقیقه با ماشین.
• شارجه: حدود ۲۵ دقیقه از کوتاه‌ترین مسیر.

پس ند الشبا دبی مترو ندارد و زندگی در آن به ماشین وابسته است. اختلاف ۱۰ و ۲۰ دقیقه‌ای دانتاون هم نشان می‌دهد که باید مسیر را در ساعت شلوغ خودتان آزمایش کنید.

اگر در حال مقایسه‌ی چند محله‌ی ویلایی هستید، مقاله‌ی خرید ملک در میدان دبی (Meydan) تصویر کامل‌تری از همسایه‌ی اصلی این محله می‌دهد.

زیرمحله‌های ند الشبا؛ ند الشبا ۱ تا ۴

بر اساس راهنمای Bayut (۲۰۲۶) ند الشبا دبی از چهار زیرمحله ساخته شده است:

• ند الشبا ۱: بزرگ‌ترین زیرمحله است و پروژه‌های میدان و ترکیبی از ویلا و آپارتمان در آن دیده می‌شود. Nad Al Sheba Gardens هم در همین زیرمحله است.
• ند الشبا ۲: بیشتر ویلاست.
• ند الشبا ۳: نزدیک چند مدرسه است.
• ند الشبا ۴: پارک‌ها و خدمات روزمره دارد.

در کل ند الشبا دبی ویلای ۳ تا ۷ خوابه و تعداد محدودی آپارتمان ۱ تا ۳ خوابه وجود دارد. بیشتر خانه‌ها حیاط، پارکینگ خصوصی و نمای مدیترانه‌ای یا مراکشی دارند. مالکیت هم فری‌هلد است و خارجی‌ها می‌توانند بخرند.

ند الشبا گاردنز (Nad Al Sheba Gardens) چیست؟

Nad Al Sheba Gardens بزرگ‌ترین پروژه‌ی جدید ند الشبا دبی است. سازنده‌ی آن مراس (Meraas) زیر مجموعه‌ی دبی هلدینگ است و جامعه‌ای دروازه‌دار با تراکم کم می‌سازد. تا ژوئن ۲۰۲۶ دست‌کم ۱۱ فاز برای آن معرفی شده است.

واحدها از تاون‌هاوس ۳ خوابه تا عمارت ۷ خوابه ادامه دارند. طبق منبع Real Estate Club Dubai مساحت ساخت هر نوع تقریبا چنین است:

• تاون‌هاوس ۳ خوابه: حدود ۲٬۶۰۰ تا ۳٬۷۵۰ فوت مربع
• ویلای ۴ و ۵ خوابه: حدود ۳٬۸۰۰ تا ۶٬۵۰۰ فوت مربع
• عمارت ۶ و ۷ خوابه: بیش از ۷٬۰۰۰ فوت مربع؛ در فاز ۱۰ ویلای ۷ خوابه تا ۸٬۷۰۵ فوت می‌رسد

طرح اصلی محله شامل مرکز آبی با موج‌ساز، چمن رویداد، آمفی‌تئاتر، زمین پدل و تنیس، مسیر دوچرخه و پیاده‌روی و پارک سگ است. مغازه، مسجد و مرکز درمانی هم در برنامه آمده‌اند و هنوز همه‌ی آن‌ها تحویل نشده‌اند.

برای مقایسه با یک پروژه‌ی هم‌جوار در منطقه‌ی میدان، شوبا هارتلند دبی را هم ببینید؛ این پروژه آپارتمان، تاون‌هاوس و ویلا را با دسترسی خوب به دانتاون ارائه می‌کند.

فازهای Nad Al Sheba Gardens؛ آماده یا پیش‌فروش؟

وضعیت فازها طبق راهنمای Real Estate Club Dubai (۲۸ ژوئن ۲۰۲۶) چنین است:

فاز	وضعیت	زمان تحویل
فاز ۱	تحویل‌شده	تا ۲۰۲۴
فازهای ۲ و ۳	تحویل‌شده	ژوئن ۲۰۲۵
فاز ۴	در حال ساخت (۹۲ تاون‌هاوس، ۹۶ ویلا و ۲ پول‌هاوس)	سه‌ماهه‌ی اول ۲۰۲۷
فازهای ۵ و ۶	در حال ساخت	سه‌ماهه‌ی سوم ۲۰۲۷
فاز ۷	پیش‌فروش	سه‌ماهه‌ی سوم ۲۰۲۸
فاز ۸	پیش‌فروش	آوریل ۲۰۲۹
فازهای ۱۰ و ۱۱	پیش‌فروش	سه‌ماهه‌ی اول و دوم ۲۰۲۹

پیمان فاز ۴ به ارزش ۶۹۰ میلیون درهم در مه ۲۰۲۵ به Bhatia General Contracting داده شده است. تاریخ‌های تحویل ممکن است تغییر کنند. پیش از امضا، جدول را با قرارداد و اعلام رسمی سازنده تطبیق دهید.

اگر ویلای آماده می‌خواهید، فازهای ۱ تا ۳ و بازار دست‌دوم گزینه‌اند. اگر زمان دارید و می‌خواهید قیمت ورودی پایین‌تر باشد، فازهای پیش‌فروش را بررسی کنید. تفاوت این دو مسیر در مقاله‌ی خرید ویلا در دبی توضیح داده شده است.

قیمت ویلا در ند الشبا دبی؛ ۳ تا ۷ خوابه

قیمت ویلا در ند الشبا دبی بسته به فاز، متراژ و آماده یا پیش‌فروش بودن بسیار فرق می‌کند. Real Estate Club Dubai (۲۸ ژوئن ۲۰۲۶) میانگین ۱۲ ماه اخیر معامله‌ها را بر پایه‌ی داده‌ی Bayut چنین نوشته است:

نوع واحد	میانگین قیمت ثانویه (درهم)
تاون‌هاوس ۳ خوابه	۶٫۱ تا ۶٫۵ میلیون
ویلای ۴ خوابه	۱۳٫۳ تا ۱۳٫۵ میلیون
ویلای ۵ خوابه	۱۵ تا ۱۵٫۵ میلیون
ویلای ۶ خوابه	حدود ۱۸٫۳ میلیون
ویلای ۷ خوابه	حدود ۲۳٫۸ میلیون به بالا

میانه‌ی قیمت هر فوت مربع هم حدود ۱٬۹۷۹ درهم گزارش شده است. قیمت‌های عرضه‌ی اولیه‌ی فازهای جدید پایین‌تر از بازار دست‌دوم‌اند: ویلای ۳ خوابه حدود ۵ تا ۶ میلیون، ۴ خوابه حدود ۱۰ تا ۱۱ میلیون و ۵ خوابه حدود ۱۳ تا ۱۵ میلیون درهم.

ویلای ۵ خوابه نزدیک میدان که زیاد جستجو می‌شود، یعنی بازه‌ای حدود ۱۳ تا ۱۵٫۵ میلیون درهم؛ پایین‌تر آن عرضه‌ی اولیه و بالاتر آن بازار دست‌دوم است.

پورتال‌ها قیمت‌های دیگری هم نشان می‌دهند. برای مثال Property Finder شروع فاز ۱۰ را حدود ۵٫۱ و فاز ۱۱ را حدود ۶٫۱۵ میلیون درهم نوشته است. در همان پورتال‌ها قیمت شروع فاز ۴ در دو سایت فرق بسیار دارد (۳٫۹ در برابر ۱۴ میلیون). پس هر عدد آگهی را قیمت پیشنهادی بدانید، نه قیمت معامله.

یک نمونه‌ی معروف هم هست: ویلای آماده‌ی فاز ۱ با ۱۰٬۰۱۳ فوت مربع در ژوئن ۲۰۲۵ به قیمت ۱۲٫۵ میلیون درهم فروخته شد. منبع آن را رشد ۳۰۹ درصدی نسبت به قیمت اولیه نوشته، اما تاکید می‌کند که این یک معامله‌ی تکی است و تکرار آن در بازار مطمئن نیست.

بازده اجاره در ند الشبا دبی

همان منبع بازده ناخالص را بین ۵٫۵ تا ۸ درصد گزارش می‌کند و اجاره‌ی سالانه را چنین می‌نویسد:

• تاون‌هاوس ۳ خوابه: ۳۰۰ تا ۳۸۰ هزار درهم
• ویلای ۴ خوابه: ۴۵۰ تا ۶۵۰ هزار درهم
• ویلای ۵ خوابه: ۷۰۰ تا ۹۰۰ هزار درهم
• ویلای ۶ خوابه و بالاتر: ۹۰۰ هزار تا بیش از ۱٫۲ میلیون درهم

اگر این اجاره‌ها را بر میانگین قیمت‌های بالا تقسیم کنیم، رقم کمی پایین‌تر از بازه‌ی ۵٫۵ تا ۸ درصد درمی‌آید. محاسبه‌ی تقریبی ما چنین است: تاون‌هاوس ۳ خوابه حدود ۴٫۸ تا ۶ درصد، ویلای ۴ خوابه حدود ۳٫۴ تا ۴٫۹ درصد و ویلای ۵ خوابه حدود ۴٫۶ تا ۵٫۹ درصد.

پس بازده ند الشبا دبی به نوع واحد بستگی دارد و ویلای بزرگ در درجه‌ی اول برای زندگی یا رشد سرمایه مناسب است، نه بازده اجاره‌ی بالا. بازده خالص هم بعد از شارژ، دوره‌ی خالی ماندن و هزینه‌ی خرید کمتر می‌شود. شارژ ساختمان طبق منبع حدود ۴ تا ۶ درهم برای هر فوت مربع در سال است؛ یعنی برای ویلای ۵٬۰۰۰ فوتی با نرخ ۵ درهم، حدود ۲۵ هزار درهم در سال.

بخش اجاره را با بازار دقیق‌تر مقایسه کنید. شاخص رسمی اجاره‌ی اداره‌ی املاک دبی (DLD) برای کنترل اجاره‌ی هر منطقه به کار می‌آید.

مدارس و خدمات اطراف ند الشبا دبی

برای خانواده‌هایی که ند الشبا دبی را انتخاب می‌کنند، مدرسه مهم‌ترین عامل است. طبق منابع بالا مدارس زیر نزدیک این محله‌اند:

• Hartland International School: حدود ۵ دقیقه
• North London Collegiate School Dubai: ۵ تا ۸ دقیقه
• Repton Dubai: حدود ۸ دقیقه
• Kings’ School Nad Al Sheba: مدرسه‌ی بریتانیایی از دبستان تا دبیرستان
• Kent College Dubai: در همسایگی
• Step by Step Nursery: مهد کودک با چارچوب EYFS

مدرسه‌ی داخل Nad Al Sheba Gardens هنوز در برنامه است و تا میانه‌ی ۲۰۲۶ کامل فعال نبود. برای درمان، مرکز بهداشت ند الشبا و کلینیک بیمارستان آمریکایی ند الشبا در محله هستند. برای خرید روزانه هم Nad Al Sheba Pavilion، Avenue Mall و سوپرمارکت‌هایی مثل Spinneys و West Zone معرفی شده‌اند.

پیش از خرید، ظرفیت و شهریه‌ی مدرسه‌ی مورد نظر را مستقیم از خود مدرسه بپرسید؛ در بعضی مدارس این منطقه لیست انتظار وجود دارد.

ند الشبا دبی یا میدان یا مدن؟

این سه محله هر کدام مخاطب متفاوتی دارند:

• ند الشبا: ویلا و تاون‌هاوس بزرگ‌تر، قیمت بالاتر، مناسب خانواده‌ای با بودجه‌ی چند میلیون درهمی و علاقه به حیاط و فضای باز.
• میدان: ترکیب آپارتمان، تاون‌هاوس و ویلا با نمای شهری و نزدیکی به مجموعه‌های میدان و برج‌های دانتاون.
• مدن: معمولا تاون‌هاوس و ویلای میان‌رده با قیمت ورودی پایین‌تر، اما دورتر از دانتاون.

اگر بودجه‌ی شما زیر ۳ تا ۴ میلیون درهم است، مدن دبی (Mudon) را بررسی کنید. برای انتخاب بین ساختار ویلا و تاون‌هاوس هم مقاله‌ی ویلا یا تاون‌هاوس در دبی؟ کمک می‌کند.

هزینه‌ها و قوانین خرید ملک در ند الشبا دبی

علاوه بر قیمت ملک، این هزینه‌ها را در محاسبه بیاورید:

• هزینه‌ی انتقال DLD: ۴ درصد قیمت. برای ملک ۱۳٫۴ میلیونی حدود ۵۳۶ هزار درهم.
• دفتر امین (Trustee): ۴٬۲۰۰ درهم.
• کمیسیون مشاور: حدود ۲ درصد در بازار دست‌دوم که معمولا خریدار می‌دهد.
• ثبت وام: ۰٫۲۵ درصد مبلغ وام.

طبق منبع بالا، خریدار خارجی برای ملک بالای ۵ میلیون درهم باید دست‌کم ۵۰ درصد پیش‌پرداخت بدهد. این رقم را با بانک خود تایید کنید. خرید ملک ۲ میلیون درهم یا بیشتر هم شرط اولیه‌ی ویزای طلایی ۱۰ ساله است؛ جزئیات شرایط را در صفحه‌ی سرمایه‌گذاری در دبی ببینید.

اگر قصد خرید دارید، مسیر کامل خرید ملک در دبی با مشاور رسمی مراحل قرارداد، پرداخت و ثبت مالکیت را به‌ترتیب توضیح می‌دهد.

مزایا و معایب ند الشبا دبی برای خریدار ایرانی

مزایا:

• فضای بزرگ‌تر و تراکم کمتر نسبت به محله‌های برجی.
• فاصله‌ی کوتاه تا دانتاون، میدان و فرودگاه.
• مدارس معتبر بین‌المللی در شعاع حدود ۱۰ دقیقه.
• مالکیت فری‌هلد و واجد شرایط ویزای طلایی در قیمت‌های بالای ۲ میلیون درهم.
• سازنده‌ای بزرگ و طرح جامع با تفریحات متنوع.

معایب و ریسک‌ها:

• نبود مترو و وابستگی کامل به ماشین.
• تحویل فازهای جدید تا ۲۰۲۹؛ تا آن زمان ساخت‌وساز در اطراف ادامه دارد.
• قیمت بالا و بازده ناخالص نه‌چندان زیاد برای ویلاهای بزرگ.
• اختلاف زیاد قیمت‌ها در پورتال‌ها و ضرورت کنترل با معامله‌ی ثبت‌شده.
• سقف وام برای خریداران خارجی.

چک‌لیست خرید ویلا در ند الشبا دبی

1. فاز و وضعیت آن را مشخص کنید: آماده، در حال ساخت یا پیش‌فروش.
2. قیمت آگهی را با معامله‌های ثبت‌شده‌ی همان فاز در DLD مقایسه کنید.
3. طرح پرداخت و تاریخ تحویل را در قرارداد بخوانید.
4. شارژ و مدیریت جامعه را از سازنده بپرسید.
5. مسیر مدرسه و محل کار را در ساعت شلوغ امتحان کنید.
6. همه‌ی هزینه‌ها از جمله ۴ درصد DLD و کمیسیون را در بودجه بیاورید.

اگر هنوز تردید دارید که ند الشبا یا محله‌ای دیگر مناسب شماست، مشاور رسمی با دیدن بودجه، تعداد اعضای خانواده و هدف خرید می‌تواند فهرست کوتاه‌تری بسازد.

سوالات متداول درباره ند الشبا دبی

ند الشبا دبی کجاست؟

ند الشبا دبی در جنوب خور دبی و کنار جاده‌ی العین (E66) قرار دارد و همسایه‌ی میدان است. فاصله‌ی آن تا دانتاون بسته به منبع حدود ۱۰ تا ۲۰ دقیقه و تا فرودگاه DXB حدود ۱۵ تا ۲۳ دقیقه با ماشین نوشته شده است. مترو در خود محله وجود ندارد.

قیمت ویلا در ند الشبا دبی چقدر است؟

طبق راهنمای Real Estate Club Dubai در ژوئن ۲۰۲۶، میانگین ۱۲ ماه اخیر برای تاون‌هاوس ۳ خوابه حدود ۶ تا ۶٫۵ میلیون، ویلای ۴ خوابه حدود ۱۳٫۴ میلیون و ویلای ۵ خوابه حدود ۱۵ میلیون درهم است. قیمت فازهای پیش‌فروش پایین‌تر شروع می‌شود و باید با DLD تطبیق داده شود.

Nad Al Sheba Gardens چند فاز دارد و کدام آماده است؟

تا ژوئن ۲۰۲۶ دست‌کم ۱۱ فاز معرفی شده است. فاز ۱ تا ۲۰۲۴ و فازهای ۲ و ۳ در ژوئن ۲۰۲۵ تحویل شده‌اند. فاز ۴ تا ۶ در حال ساخت‌اند و فازهای ۷ تا ۱۱ هنوز پیش‌فروش‌اند. زمان تحویل آن‌ها از ۲۰۲۷ تا ۲۰۲۹ اعلام شده است.

بازده اجاره ویلا در ند الشبا دبی چند درصد است؟

منبع بازار بازده ناخالص را ۵٫۵ تا ۸ درصد نوشته، اما محاسبه‌ی اجاره بر قیمت میانگین برای ویلای ۴ و ۵ خوابه حدود ۳٫۴ تا ۵٫۹ درصد درمی‌آید. بازده خالص بعد از شارژ، خالی ماندن واحد و هزینه‌ی خرید کمتر است.

آیا خارجی‌ها می‌توانند در ند الشبا دبی ملک بخرند؟

بله، Nad Al Sheba Gardens فری‌هلد است و برای همه‌ی ملیت‌ها باز معرفی شده است. خرید ملک ۲ میلیون درهم یا بیشتر شرط اولیه‌ی ویزای طلایی ۱۰ ساله است. برای ملک بالای ۵ میلیون درهم، منبع حداقل ۵۰ درصد پیش‌پرداخت را برای وام خریدار خارجی نوشته است.

هزینه‌های خرید ویلا در ند الشبا دبی چیست؟

هزینه‌ی انتقال DLD چهار درصد قیمت است. دفتر امین ۴٬۲۰۰ درهم و کمیسیون مشاور در بازار دست‌دوم حدود ۲ درصد است. اگر وام بگیرید، ثبت وام ۰٫۲۵ درصد مبلغ آن می‌شود. شارژ سالانه هم حدود ۴ تا ۶ درهم برای هر فوت مربع گزارش شده است.

منابع

• Real Estate Club Dubai؛ راهنمای Nad Al Sheba Gardens (۲۸ ژوئن ۲۰۲۶)
• Bayut؛ راهنمای منطقه‌ی ند الشبا
• Property Finder؛ Nad Al Sheba Gardens Phase 4
• شاخص اجاره‌ی اداره‌ی املاک دبی (DLD)

این مقاله جنبه آموزشی دارد و توصیه‌ی سرمایه‌گذاری نیست و بازده را تضمین نمی‌کند. قیمت‌ها، اجاره‌ها و شارژها از منابع عمومی بازار گرفته شده و تقریبی‌اند و بازده‌های محاسبه‌شده تخمین ماست؛ پیش از خرید آن‌ها را با داده‌ی رسمی DLD، سازنده و یک مشاور مجاز تطبیق دهید.