دبی پروداکشن سیتی (IMPZ)؛ قیمت استودیو و بازده اجاره ۲۰۲۶

دبی پروداکشن سیتی (Dubai Production City یا IMPZ) یکی از ارزان‌ترین محله‌های مسکونی دبی در کنار دبی‌لند است. سرمایه‌گذاری که بودجه‌ی کم تا متوسط دارد و استودیو یا یک‌خوابه‌ی اقتصادی می‌خواهد، معمولا اول از همین‌جا شروع به مقایسه می‌کند. اما عددهای منابع مختلف با هم فاصله‌ی زیادی دارند.

در این راهنما موقعیت محله، پروژه‌های اصلی، قیمت استودیو و یک‌خوابه، بازده ناخالص و خالص و ریسک‌ها را با ذکر منبع و تاریخ می‌خوانید. در پایان هم محله را با اینترنشنال سیتی و اسپورتس سیتی مقایسه می‌کنیم.

دبی پروداکشن سیتی کجاست و چطور به آن می‌رسیم؟

دبی پروداکشن سیتی در سال ۲۰۰۳ با نام «منطقه‌ی تولید رسانه‌ی بین‌المللی» (International Media Production Zone) و توسط گروه TECOM راه‌اندازی شد. به گفته‌ی ویکی‌پدیا مساحت آن حدود ۴۳ میلیون فوت مربع است و کنار جاده‌ی شیخ محمد بن زاید قرار دارد. اسپورتس سیتی، جمیرا گلف استیتس و جمیرا ویلج از همسایه‌های آن‌اند.

بر پایه‌ی راهنمای منطقه‌ی AiGentsRealty (انتشار فوریه‌ی ۲۰۲۶ و به‌روزرسانی سپتامبر ۲۰۲۶) زمان رانندگی تقریبی از این محله چنین است:

• اسپورتس سیتی و استودیو سیتی: حدود ۵ دقیقه
• جمیرا ویلج (JVC): حدود ۱۰ دقیقه
• دبی مارینا: حدود ۲۰ دقیقه
• مرکز شهر دبی (Downtown): حدود ۲۵ دقیقه
• فرودگاه آل مکتوم (DWC): حدود ۱۵ تا ۲۰ دقیقه

راهنمای Bayut هم سیتی سنتر میسم را حدود ۵ دقیقه و ایستگاه مترو دیسکاوری گاردنز را حدود ۱۵ دقیقه فاصله می‌داند. یعنی مترو داخل محله نیست و ساکنان بیشتر با ماشین یا اتوبوس‌های رابط رفت‌وآمد می‌کنند.

برای دیدن تصویر کلی مناطق هم‌رده، مقاله‌ی بازده اجاره اسپورتس سیتی دبی و راهنمای موتور سیتی دبی مکمل خوبی‌اند، چون این سه محله در یک محدوده قرار دارند.

پروژه‌ها و ساختمان‌های اصلی دبی پروداکشن سیتی

این محله یک برج یا کامپلکس واحد نیست. ده‌ها ساختمان با سن و کیفیت متفاوت در آن دیده می‌شود. منابع بازار چند نام را بیشتر از بقیه تکرار می‌کنند:

• میدتاون (Midtown) از دیار: پروژه‌ی شاخص محله با خوشه‌هایی مثل Afnan، Dania و Noor. واحدها از استودیو تا سه‌خوابه‌اند. راهنمای AiGentsRealty می‌نویسد این پروژه نسبت به ساختمان‌های قدیمی‌تر ۱۰ تا ۱۵ درصد قیمت بالاتری دارد.
• The Crescent از داماک: سه برج با طراحی نیم‌دایره و واحدهای استودیو، یک‌خوابه و دوخوابه.
• Lago Vista از داماک: سه برج اطراف یک دریاچه‌ی مصنوعی.
• Lakeside Residence و Centurion Residences: ساختمان‌های قدیمی‌تر که در آگهی‌های اجاره و فروش زیاد دیده می‌شوند.

پیش از انتخاب هر ساختمان باید قدمت، وضعیت نگهداری و شارژ همان برج را جداگانه بررسی کنید.

قیمت استودیو و یک‌خوابه در دبی پروداکشن سیتی

قیمت در این محله به نوع ساختمان بستگی دارد. نکته‌ی مهم این است که «قیمت میانگین معاملات» با «قیمت درخواستی آگهی‌ها» یکی نیست. آگهی‌ها معمولا بالاتر از معامله‌ی واقعی‌اند، به‌خصوص برای ساختمان‌های جدیدتر.

Engel & Völkers در مقاله‌ی ۲۷ اوت ۲۰۲۶ قیمت میانه‌ی آپارتمان در پروداکشن سیتی را در نیمه‌ی اول ۲۰۲۶ حدود ۱٬۰۱۸ درهم برای هر فوت مربع گزارش کرده است. این عدد در ۱۲ ماه حدود ۱۲٫۶۴ درصد رشد داشته است.

راهنمای AiGentsRealty (داده‌ی فوریه‌ی ۲۰۲۶) بازه‌ی قیمت را به‌صورت زیر آورده است:

نوع واحد	متراژ تقریبی	بازه‌ی قیمت (درهم)	اجاره‌ی سالانه (درهم)	بازده ناخالص
استودیو	۴۰۰ تا ۵۵۰ فوت مربع	۲۸۰ تا ۴۰۰ هزار	۳۰ تا ۴۷ هزار	۹٫۰ تا ۹٫۸ درصد
یک‌خوابه	۶۵۰ تا ۹۰۰ فوت مربع	۳۸۰ تا ۵۵۰ هزار	۵۳ تا ۷۲ هزار	۸٫۵ تا ۹٫۲ درصد

این جدول با قیمت درخواستی آگهی‌ها فاصله دارد. در آگهی‌های Property Finder برای استودیوهای ساختمان‌های جدیدتر مثل Nirvana Residences عددهایی حدود ۵۲۰ تا ۶۳۰ هزار درهم دیده می‌شود. پس برای بودجه‌ی خود هر دو سقف را در نظر بگیرید و قیمت هر واحد را با معامله‌های ثبت‌شده‌ی همان ساختمان بسنجید.

برای دیدن تصویر بزرگ‌تر قیمت واحدهای کوچک در کل شهر، مقاله‌ی خرید استودیو در دبی؛ قیمت، بازدهی و بهترین مناطق ۲۰۲۶ را هم ببینید.

بازده اجاره در دبی پروداکشن سیتی؛ ناخالص در برابر خالص

بازده ناخالص یعنی اجاره‌ی سالانه تقسیم بر قیمت خرید. Engel & Völkers در اوت ۲۰۲۶ میانگین بازده ناخالص آپارتمان در این محله را حدود ۸٫۱۸ درصد نوشته است. راهنماهای دیگر برای استودیو تا ۹٫۸ درصد هم رسیده‌اند. تفاوت به خاطر نوع ساختمان و زمان جمع‌آوری داده است.

تراکنش‌های اجاره‌ی ثبت‌شده در Property Finder نشان می‌دهد استودیوهای ساختمان‌هایی مثل Crescent و Lakeside در قراردادهای اخیر تقریبا بین ۲۶ تا ۵۲ هزار درهم در سال اجاره رفته‌اند. این بازه‌ی پهن یعنی طبقه، چیدمان و وضعیت واحد روی اجاره اثر مستقیم دارد.

مثال محاسبه‌ی بازده خالص برای یک استودیو

مثال زیر فرضی است و برای فهم منطق محاسبه آمده، نه برای پیش‌بینی قیمت یک واحد مشخص. فرض کنید استودیویی ۴۵۰ فوت مربعی به قیمت ۴۲۰ هزار درهم خریداری شود و سالانه ۳۸ هزار درهم اجاره برود:

• بازده ناخالص: ۳۸٬۰۰۰ تقسیم بر ۴۲۰٬۰۰۰ برابر با حدود ۹٫۰ درصد
• شارژ ساختمان با نرخ ۱۳ درهم برای هر فوت مربع: حدود ۵٬۸۵۰ درهم در سال
• یک ماه خالی ماندن واحد: حدود ۳٬۲۰۰ درهم اجاره‌ی از دست رفته
• اجاره‌ی خالص: حدود ۲۹٬۰۰۰ درهم، یعنی بازده خالص نزدیک ۶٫۹ درصد

هزینه‌ی خرید هم جداست. کارمزد انتقال اداره‌ی املاک دبی (DLD) حدود ۴ درصد قیمت واحد است و کارمزد کارگزار و هزینه‌های ثبت هم به آن اضافه می‌شود. با احتساب این‌ها، بازده خالص باز هم کمی پایین‌تر می‌آید. بازده خالص واقعی را فقط با شارژ همان ساختمان و اجاره‌ی ثبت‌شده‌ی واحدهای مشابه می‌توان حساب کرد.

شارژ ساختمان در IMPZ چقدر است؟

شارژ مهم‌ترین عامل فاصله‌ی بازده ناخالص و خالص است. راهنمای AiGentsRealty بازه‌ی ۱۱ تا ۱۵ درهم برای هر فوت مربع در سال را نوشته و آگهی‌های Property Finder برای ساختمان‌های مختلف عددهایی در همین حدود نشان می‌دهند. منابع دیگر تا ۱۸ درهم هم گزارش کرده‌اند.

شارژ از ساختمانی به ساختمان دیگر فرق می‌کند و عدد میانگین جای رقم واقعی را نمی‌گیرد. پیش از خرید این موارد را از فروشنده یا مدیریت ساختمان بخواهید:

• رسید شارژ دو سال اخیر
• وضعیت صندوق ذخیره‌ی تعمیرات
• بدهی‌های معوق واحد به مدیریت ساختمان
• گزارش ثبت‌شده‌ی اجاره (Ejari) واحدهای مشابه

مزایای خرید در دبی پروداکشن سیتی

چند دلیل باعث می‌شود سرمایه‌گذاران دبی پروداکشن سیتی را در فهرست خود نگه دارند:

• قیمت ورودی پایین: استودیوی نسبتا ارزان در منطقه‌ی نزدیک دبی‌لند، حتی با احتساب آگهی‌های گران‌تر، از بسیاری از محله‌های مرکزی ارزان‌تر است.
• بازده ناخالص بالاتر از میانگین: رقم ۸ درصد به بالا برای آپارتمان در دبی عدد رقابتی است.
• رشد قیمت: طبق Engel & Völkers قیمت میانه در ۱۲ ماه منتهی به نیمه‌ی اول ۲۰۲۶ حدود ۱۲٫۶۴ درصد بالا رفته است. این رشد گذشته است و تضمینی برای آینده نیست.
• دسترسی به جاده‌های اصلی: جاده‌ی شیخ محمد بن زاید و الخیل خروج سریع به مارینا و مرکز شهر می‌دهد.
• تقاضای مستاجر: نزدیکی به شرکت‌های رسانه‌ای، اسپورتس سیتی و دبی‌لند مستاجر با بودجه‌ی متوسط را جذب می‌کند.

ریسک‌های دبی پروداکشن سیتی که باید بدانید

بازده بالا همیشه با ریسک همراه است. این موارد را پیش از امضا بررسی کنید:

• ساخت‌وساز اطراف: پروژه‌های جدید در محدوده‌ی دبی‌لند ادامه دارند. گرد و غبار، سروصدا و ترافیک کامیون‌ها تا پایان پروژه‌ها می‌تواند کیفیت زندگی و اجاره را کم کند.
• قدمت و کیفیت ساختمان: ساختمان‌های قدیمی‌تر محله ممکن است به تعمیرات بزرگ یا شارژ ویژه نیاز پیدا کنند. سال ساخت و سابقه‌ی تعمیرات هر برج را بپرسید.
• مدیریت ساختمان: کیفیت نگهداری از برجی به برج دیگر فرق دارد. نظر ساکنان فعلی را بپرسید.
• حمل‌ونقل عمومی: مترو در داخل محله نیست. وابستگی به ماشین یا اتوبوس رابط برای بعضی مستاجران نقطه‌ی ضعف است.
• محیط صنعتی: راهنمای AiGentsRealty به انبارها و مراکز چاپ اطراف و کمبود پارک و پیاده‌رو اشاره می‌کند.
• اختلاف بین قیمت آگهی و معامله: قیمت درخواستی می‌تواند از قیمت معامله‌ی واقعی بالاتر باشد.

برای دیدن مسیرهای سرمایه‌گذاری، قوانین و مراحل کار در کل امارات، صفحه‌ی سرمایه‌گذاری در امارات و دبی را ببینید.

مقایسه‌ی پروداکشن سیتی با اینترنشنال سیتی و اسپورتس سیتی

Engel & Völkers در مقاله‌ی اوت ۲۰۲۶ خود هر سه محله را کنار هم آورده است. آمار زیر مربوط به آپارتمان است:

محله	بازده ناخالص (اوت ۲۰۲۶)	قیمت میانه در نیمه‌ی اول ۲۰۲۶	تغییر ۱۲ ماهه
دبی پروداکشن سیتی	۸٫۱۸ درصد	۱٬۰۱۸ درهم برای هر فوت مربع	۱۲٫۶۴ درصد
اینترنشنال سیتی	۸٫۸۹ درصد	۶۶۷ درهم برای هر فوت مربع	۵٫۲۶ درصد
دبی اسپورتس سیتی	۷٫۸۹ درصد	۹۶۹ درهم برای هر فوت مربع	۱۲٫۶۵ درصد

اینترنشنال سیتی در این جدول ارزان‌ترین و پربازده‌ترین است، اما رشد قیمت آن کمتر بوده است. اگر بودجه‌ی کمتر دارید، مقاله‌ی اینترنشنال سیتی دبی؛ قیمت، بازده اجاره و ریسک‌های خرید را بخوانید.

اسپورتس سیتی بازده کمتر و قیمت نزدیک به پروداکشن سیتی دارد و محله‌ای ورزشی با ساختمان‌های متنوع است. دبی پروداکشن سیتی از نظر بازده بین این دو قرار می‌گیرد و رشد قیمت آن در سال گذشته مشابه اسپورتس سیتی بوده است.

دبی پروداکشن سیتی برای چه سرمایه‌گذاری مناسب است؟

این محله برای کسی مناسب است که اولویتش قیمت ورودی پایین و اجاره‌ی ماهانه است، نه برند محله یا سبک زندگی لوکس. خریدار استودیو معمولا مستاجر مجرد، کارمند یا فعال حوزه‌ی رسانه و ورزش را هدف می‌گیرد. یک‌خوابه‌ی اقتصادی برای زوج‌ها و خانواده‌های کوچک جذاب‌تر است.

اگر قصد دارید ملک را برای سکونت شخصی بخرید، محیط اطراف و نبود مترو را جدی‌تر وزن کنید. اگر هدف شما فقط اجاره است، کیفیت مدیریت ساختمان و نرخ شارژ از زیبایی نما مهم‌تر است. در هر دو حالت، بازدید حضوری از واحد و ساختمان توصیه می‌شود.

چند نکته برای زمان اجاره‌دادن

• واحد مبله معمولا سریع‌تر مستاجر پیدا می‌کند، اما هزینه‌ی مبلمان را باید جدا حساب کرد.
• قرارداد اجاره را در سامانه‌ی Ejari ثبت کنید تا مدرک رسمی اجاره داشته باشید.
• سقف افزایش اجاره در دبی تابع شاخص رسمی اجاره است و هر سال با قوانین فعلی کنترل می‌شود.
• فصل خالی ماندن واحد را در محاسبه‌ی بازده خالص بگذارید و به رقم ناخالص تکیه نکنید.

مقایسه‌ی واحدهای کوچک در محله‌های دیگر و دیدن رقم‌های روزآمد قبل از تصمیم‌گیری نهایی ضروری است. قیمت و اجاره‌ی دبی پروداکشن سیتی طی چند ماه تغییر می‌کند و عددهای این مقاله تصویر زمان انتشار منابع‌شان‌اند.

چطور واحد مناسب در دبی پروداکشن سیتی را انتخاب کنیم؟

یک روش ساده‌ی چک‌لیستی می‌تواند از اشتباه جلوگیری کند:

1. بودجه‌ی کل را با احتساب کارمزد ۴ درصدی DLD و هزینه‌ی کارگزار تعیین کنید.
2. سه ساختمان کاندید انتخاب کنید و معاملات ثبت‌شده‌ی ۱۲ ماه اخیر هر کدام را ببینید.
3. شارژ هر فوت مربع و رسید دو سال گذشته را بخواهید.
4. اجاره‌ی واحدهای مشابه در همان ساختمان را با Ejari مقایسه کنید.
5. بازده خالص را با فرمول بالا حساب کنید و اگر زیر ۶ درصد شد، گزینه را کنار بگذارید یا قیمت پایین‌تر بخواهید.
6. واحد را از نزدیک ببینید و وضعیت اطراف ساختمان و ساخت‌وساز را بررسی کنید.

برای مقایسه‌ی دقیق‌تر بین چند محله و تعیین بودجه، دریافت نظر یک مشاور مجاز که معاملات واقعی را می‌شناسد، زمان را کوتاه می‌کند. صفحه‌ی خرید ملک در دبی مسیر مشاوره و مراحل خرید را توضیح داده است. برای بخش بازده خالص هم همیشه به شاخص اجاره‌ی اداره‌ی املاک دبی مراجعه کنید.

سوالات متداول درباره دبی پروداکشن سیتی

دبی پروداکشن سیتی کجاست و چرا ارزان است؟

دبی پروداکشن سیتی (IMPZ) کنار جاده‌ی شیخ محمد بن زاید و در همسایگی اسپورتس سیتی است. قیمت ورودی آن از محله‌های مرکزی پایین‌تر است، چون مترو ندارد و اطرافش مناطق صنعتی و پروژه‌های در حال ساخت دیده می‌شود. هر ساختمان را جداگانه از نظر کیفیت بررسی کنید.

قیمت استودیو در پروداکشن سیتی چقدر است؟

راهنمای AiGentsRealty در فوریه‌ی ۲۰۲۶ بازه‌ی ۲۸۰ تا ۴۰۰ هزار درهم را برای استودیو نوشته است. اما آگهی‌های Property Finder برای ساختمان‌های جدیدتر حدود ۵۲۰ تا ۶۳۰ هزار درهم نشان می‌دهد. قیمت واقعی را با معامله‌های ثبت‌شده‌ی همان ساختمان کنترل کنید.

بازده اجاره پروداکشن سیتی چند درصد است؟

Engel & Völkers در اوت ۲۰۲۶ میانگین بازده ناخالص آپارتمان را حدود ۸٫۱۸ درصد گزارش کرده است. بعضی راهنماهای بازار برای استودیو تا ۹٫۸ درصد هم نوشته‌اند. بازده خالص بعد از شارژ، خالی ماندن واحد و هزینه‌ی خرید کمتر است و باید جداگانه محاسبه شود.

شارژ ساختمان در IMPZ چقدر است؟

منابع بازار شارژ را حدود ۱۱ تا ۱۵ درهم برای هر فوت مربع در سال نوشته‌اند و بعضی تا ۱۸ درهم هم گفته‌اند. برای استودیوی ۴۵۰ فوتی با نرخ ۱۳ درهم، شارژ حدود ۵٬۸۵۰ درهم در سال می‌شود. رقم دقیق را از مدیریت همان ساختمان بگیرید.

بزرگ‌ترین ریسک خرید در دبی پروداکشن سیتی چیست؟

ریسک‌های اصلی ساخت‌وساز اطراف، کیفیت و قدمت متفاوت ساختمان‌ها، نبود مترو و تفاوت مدیریت ساختمان‌هاست. قیمت آگهی هم می‌تواند از معامله‌ی واقعی بالاتر باشد. پیش از خرید ساختمان را ببینید، رسید شارژ را بخواهید و اجاره‌ی ثبت‌شده‌ی واحدهای مشابه را بسنجید.

پروداکشن سیتی بهتر است یا اینترنشنال سیتی؟

طبق Engel & Völkers در اوت ۲۰۲۶ اینترنشنال سیتی بازده ناخالص بالاتر (۸٫۸۹ درصد) و قیمت پایین‌تر (۶۶۷ درهم برای هر فوت مربع) دارد. پروداکشن سیتی بازده ۸٫۱۸ درصد و رشد قیمت بیشتری نشان داده است. انتخاب به بودجه و ریسک‌پذیری شما بستگی دارد.

منابع

• Engel & Völkers؛ مناطق با بالاترین بازده در دبی (۲۷ اوت ۲۰۲۶)
• AiGentsRealty؛ راهنمای دبی پروداکشن سیتی (فوریه‌ی ۲۰۲۶، به‌روزرسانی سپتامبر ۲۰۲۶)
• Bayut؛ راهنمای منطقه‌ی دبی پروداکشن سیتی
• ویکی‌پدیا؛ Dubai Production City
• شاخص اجاره‌ی اداره‌ی املاک دبی (DLD)

این مقاله جنبه آموزشی دارد و توصیه‌ی سرمایه‌گذاری نیست و بازده را تضمین نمی‌کند. قیمت‌ها، اجاره‌ها و شارژها از منابع عمومی بازار گرفته شده و تقریبی‌اند و مثال محاسبه‌ی بازده فرضی است؛ پیش از خرید آن‌ها را با داده‌ی رسمی DLD، مدیریت ساختمان و یک مشاور مجاز تطبیق دهید.