گلدن ویزا دبی یا پرتغال؟ این سوال حالا برای سرمایه‌گذار ایرانی جدی‌تر از قبل شده، چون قاعده‌ی بازی در پرتغال عوض شده و دبی همچنان مسیر روشنی با خرید ملک دارد. اگر هنوز فکر می‌کنید با خرید خانه در لیسبون اقامت اروپا می‌گیرید، این مقاله اولین چیزی است که باید بخوانید.
در این راهنما شرایط رسمی هر دو کشور را کنار هم می‌گذاریم: حداقل سرمایه، نوع سرمایه‌گذاری، مدت اقامت لازم، هزینه‌ها، مسیر شهروندی و ریسک‌ها. در پایان هم می‌گوییم هر نوع سرمایه‌گذار کدام گزینه را باید جدی‌تر بررسی کند.
فهرست مطالب
گلدن ویزا دبی یا پرتغال؛ پاسخ کوتاه
اگر هدف شما اقامت با خرید ملک است، امروز فقط یکی از این دو کشور آن را مستقیم پیشنهاد می‌دهد: دبی. در پرتغال خرید ملک از اکتبر ۲۰۲۳ دیگر پایه‌ی اقامت سرمایه‌گذاری نیست.
- دبی: خرید ملک با ارزش دست‌کم ۲ میلیون درهم می‌تواند به ویزای طلایی ۱۰ ساله برسد، طبق صفحه‌ی رسمی اداره اراضی دبی (DLD).
- پرتغال: طبق صفحه‌ی رسمی AIMA، سرمایه‌گذاری نباید مستقیم یا غیرمستقیم ملکی باشد. گزینه‌ها صندوق سرمایه‌گذاری، ایجاد شغل، پژوهش علمی و فعالیت فرهنگی‌اند.
پس مقایسه‌ی منصفانه این است: یک مسیر ملک‌محور و تکرارپذیر در دبی، در برابر یک مسیر سرمایه‌گذاری مالی و اقامت اروپایی در پرتغال.
وضعیت گلدن ویزای پرتغال در ۲۰۲۶
برنامه‌ی رسمی پرتغال «اجازه‌ی اقامت برای فعالیت سرمایه‌گذاری» یا ARI نام دارد و از ۲۰۱۲ اجرا می‌شود. گلدن ویزای پرتغال امروز با این گزینه‌ها شناخته می‌شود:
- صندوق سرمایه‌گذاری: انتقال دست‌کم ۵۰۰ هزار یورو به صندوق‌هایی که ملکی نیستند، بر پایه‌ی قانون پرتغال تشکیل شده‌اند، سررسید دست‌کم ۵ ساله دارند و حداقل ۶۰٪ سرمایه‌شان در شرکت‌های مستقر در پرتغال به کار می‌رود.
- ایجاد شغل: ساخت دست‌کم ۱۰ شغل در پرتغال.
- پژوهش علمی: دست‌کم ۵۰۰ هزار یورو برای فعالیت‌های پژوهشی نهادهای معتبر.
- هنر و میراث فرهنگی: دست‌کم ۲۵۰ هزار یورو برای تولید هنری یا حفظ میراث ملی.
- تأسیس شرکت: دست‌کم ۵۰۰ هزار یورو همراه با ایجاد پنج شغل دائم یا افزایش سرمایه‌ی شرکتی که مشخصات لازم را دارد.
نکته‌ی مهم برای مخاطب این سایت: در همین فهرست رسمی «ملک در لیسبون و پورتو» وجود ندارد. اقامت پرتغال با سرمایه‌گذاری دیگر یعنی سرمایه‌گذاری مالی یا کسب‌وکاری، نه خرید خانه. هر مشاوری که امروز خرید آپارتمان در لیسبون را مسیر گلدن ویزا معرفی می‌کند، باید مدرک رسمی همین ماه را نشان بدهد.
دارنده‌ی اجازه‌ی ARI حق ورود بدون ویزای اقامتی، زندگی و کار در پرتغال، تردد در شنگن و درخواست الحاق خانواده را دارد. در عوض باید حداقل ۷ روز در سال اول و ۱۴ روز در سال‌های بعد در پرتغال حضور داشته باشد.
شرایط ویزای طلایی دبی با خرید ملک
در امارات شرایط روشن‌تر و ملک‌محور است. جزئیات مسیرهای ۲ ساله و ۱۰ ساله را در صفحه‌ی ویزای طلایی امارات و راهنمای اقامت دائم دبی با خرید ملک هم می‌بینید. خلاصه‌اش این است:
- ارزش خرید ملک دست‌کم ۲ میلیون درهم برای ویزای طلایی ۱۰ ساله.
- ملک باید به نام خود متقاضی ثبت شود.
- در ملک رهنی، نامه‌ی عدم ممانعت بانک لازم است.
- همسر، فرزندان و والدین قابل کفالت‌اند و هر کدام هزینه و مدرک خود را دارند.
- بیمه‌ی درمانی معتبر لازم است.
اقامت دبی به مالکیت ملک وابسته است. اگر ملک را بفروشید، پایه‌ی اقامت از بین می‌رود. همچنین ویزای طلایی امارات تابعیت یا پاسپورت اماراتی نمی‌دهد. این تفاوت اصلی با پرتغال است که مسیر شهروندی دارد.
جدول مقایسه گلدن ویزا دبی یا پرتغال
جدول زیر خلاصه‌ی مقایسه بر پایه‌ی صفحه‌های رسمی DLD و AIMA است. ارقام و قوانین ممکن است تغییر کنند؛ پیش از اقدام دوباره تأیید کنید.
| معیار | دبی (امارات) | پرتغال |
|---|---|---|
| نوع سرمایه‌گذاری | خرید ملک | صندوق، شغل‌آفرینی، پژوهش، فرهنگ |
| حداقل سرمایه | ۲ میلیون درهم برای ویزای ۱۰ ساله | از ۲۵۰ هزار یورو (فرهنگ) تا ۵۰۰ هزار یورو (صندوق) |
| خرید ملک مجاز است؟ | بله | خیر، از اکتبر ۲۰۲۳ |
| داشتن دارایی ملموس | ملک به نام شما | واحد صندوق یا سهم شرکت |
| حضور سالانه | الزام اقامت سالانه‌ی سنگین ندارد، شرایط تمدید را بپرسید | ۷ روز سال اول، ۱۴ روز در سال‌های بعد |
| شنگن / اروپا | ندارد | تردد در شنگن |
| مسیر شهروندی | ندارد | دارد، با اقامت طولانی‌تر طبق قانون جدید |
| فروش یا خروج | ملک قابل فروش است و اقامت به آن وابسته است | سرمایه تا سررسید صندوق قفل است |
مقایسه هزینه و حداقل سرمایه در گلدن ویزا دبی یا پرتغال
در مقایسه‌ی گلدن ویزا دبی یا پرتغال، در نگاه اول پرتغال با ۲۵۰ یا ۵۰۰ هزار یورو ارزان‌تر به نظر می‌رسد. اما این مبلغ اغلب وارد مالکیت ملک نمی‌شود و بازگشتش به عملکرد صندوق و سررسید آن بستگی دارد. در دبی، ۲ میلیون درهم به یک دارایی ملموس تبدیل می‌شود که می‌توانید اجاره بدهید یا بفروشید.
هزینه‌های جانبی را هم باید حساب کنید:
- دبی: هزینه‌ی رسمی صدور ویزا، بیمه‌ی درمانی، کارمزد ثبت انتقال ملک در DLD و هزینه‌ی مشاور یا کارگزار. مبلغ رسمی صدور را از صفحه‌ی DLD و ICP در همان روز درخواست بگیرید.
- پرتغال: کارمزد مدیریت و ورود به صندوق، هزینه‌ی حقوقی و مشاوره، هزینه‌ی تشکیل پرونده و بیمه‌ی درمانی. میزان کارمزد صندوق‌ها یکسان نیست و باید در پیش‌نامه‌ی هر صندوق خوانده شود.
مدت صدور، حضور در کشور و سرعت اقدام
در دبی پرونده از مسیر دیجیتال DLD و ICP پیش می‌رود و فرایند معمولاً شفاف‌تر است. در پرتغال سازمان AIMA پرونده‌ها را بررسی می‌کند و مرور منابع رسمی نشان می‌دهد صف بررسی و برنامه‌ی بازیابی پرونده‌های معوق وجود داشته است. پس زمان دقیق تصمیم را باید از مشاور مجاز و بر پایه‌ی وضعیت همان ماه بپرسید و عدد قطعی از فروشنده‌ها نپذیرید.
یک تفاوت عملی هم هست: در پرتغال برای حفظ مجوز باید حضور حداقلی را رعایت کنید، اما نیازی به اقامت دائمی نیست. در دبی نیز زندگی واقعی یا حضور منظم برای مدیریت ملک و استفاده از شهر مزیت دارد.
مالیات و هزینه‌های نگهداری
مالیات از مهم‌ترین عوامل تصمیم است. امارات مالیات بر درآمد شخصی ندارد، اما انتقال ملک در دبی کارمزد ثبت به DLD دارد و هزینه‌ی سرویس ساختمان (service charge) هر سال پرداخت می‌شود. اگر ملک را اجاره بدهید، هزینه‌های مدیریت و تعمیر هم باید در بازده خالص لحاظ شود.
در بحث مالیات گلدن ویزا دبی یا پرتغال، تعهد مالیاتی در پرتغال به اقامت مالیاتی شما وابسته است. اگر بیشتر سال را در پرتغال زندگی کنید و مقیم مالیاتی شوید، قوانین مالیاتی آن کشور برای درآمد شما اعمال می‌شود. حتماً قبل از تصمیم با یک مشاور مالیاتی پرتغالی صحبت کنید و آثار آن را روی درآمد ایرانی و بین‌المللی بسنجید.
بازده و ریسک سرمایه
در بازده هم گلدن ویزا دبی یا پرتغال یکسان نیست. بازده ملک در دبی به منطقه، نوع واحد، قیمت خرید و مدیریت اجاره بستگی دارد. نکته‌ی اصلی این است که بازده ناخالص با بازده خالص فرق دارد. هزینه‌ی سرویس، خالی ماندن واحد و کارمزد مدیریت را کم کنید و بعد مقایسه کنید. برای اطلاعات منطقه‌ها از صفحه‌ی سرمایه‌گذاری در امارات و دبی کمک بگیرید.
در پرتغال بازده به عملکرد صندوق وابسته است و تضمینی ندارد. سرمایه تا پایان سررسید قفل می‌شود و ریسک انتخاب صندوق را خود سرمایه‌گذار می‌پذیرد. صندوق ارزان‌تر یا پرزرق‌وبرق‌تر الزاماً بهتر نیست.
یک اصل مشترک دارید: ضمانت سود وجود ندارد و ارقام «تضمینی» را نباید جدی گرفت.
مسیر شهروندی در گلدن ویزا دبی یا پرتغال
پرتغال شاخص‌ترین برتری خود را اینجا دارد. اقامت ARI می‌تواند به اقامت دائم و در نهایت تابعیت منتهی شود، اما قانون تابعیت پرتغال تغییر کرده است. طبق گزارش‌های حقوقی، قانون جدید از ۱۹ مه ۲۰۲۶ اجرا می‌شود و برای اتباع غیرعضو اتحادیه‌ی اروپا و کشورهای همزبان پرتغالی، اقامت قانونی لازم را به ۱۰ سال رسانده است. پس اقامت ۵ ساله‌ی قدیمی دیگر مبنای تصمیم نیست.
در امارات مسیر تابعیت برای سرمایه‌گذار ملکی تعریف نشده است. اگر پاسپورت دوم هدف اصلی شماست، دبی با خرید ملک پاسخ آن نیست. اگر هدف اقامت بلندمدت، کسب‌وکار و مالکیت ملک است، دبی منطقی‌تر است. برای توضیح بیشتر درباره‌ی تفاوت اقامت و تابعیت، مقاله‌ی بهترین روش اقامت در دبی را ببینید.
اشتباه‌های رایج در مقایسه گلدن ویزا دبی یا پرتغال
بیشتر تصمیم‌های اشتباه از شنیدن اطلاعات قدیمی شروع می‌شود. این چند مورد را قبل از هر پرداختی بررسی کنید:
- قیاس با قانون قدیمی پرتغال: تا پیش از اکتبر ۲۰۲۳ خرید ملک یکی از راه‌های گلدن ویزای پرتغال بود. آگهی‌ها و ویدیوهای قدیمی هنوز همین را می‌گویند.
- یکی گرفتن اقامت و تابعیت: اقامت دبی تابعیت نمی‌دهد و اقامت پرتغال هم تابعیت فوری نیست.
- نادیده گرفتن هزینه‌ی خروج: فروش ملک در دبی و خروج از صندوق در پرتغال هر کدام زمان و هزینه‌ی خود را دارند.
- اعتماد به وعده‌ی تضمینی: هیچ مشاوری نمی‌تواند تصمیم نهایی سازمان مهاجرت یا بازده سرمایه را تضمین کند.
اگر تصمیم شما به سمت اقامت امارات است، پیش از امضای قرارداد، ارزش واقعی ملک و شرایط ویزا را با یک مشاور مجاز بررسی کنید. مسیر خرید و پیگیری مدارک در صفحه‌ی خدمات خرید ملک در دبی توضیح داده شده است.
ملک در پرتغال بعد از ۲۰۲۳؛ هنوز می‌شود خرید؟
بله، خرید ملک در لیسبون، پورتو یا هر شهر دیگر پرتغال برای خارجی‌ها آزاد است. فقط دیگر به‌تنهایی مسیر گلدن ویزا نیست. اگر ملک می‌خرید، باید از مسیر دیگری مانند ویزای کار، جست‌وجوی شغل، درآمد غیرفعال یا اقامت مبتنی بر شرایط دیگر اقامت بگیرید. هر کدام از این مسیرها شرایط جداگانه دارد و باید با وکیل مهاجرتی پرتغال بررسی شود.
پس در مقایسه‌ی گلدن ویزا دبی یا پرتغال، ملک لیسبون را نباید جایگزین مسیر ARI حساب کرد. این دو تصمیم جداگانه‌اند: یکی خرید دارایی، دیگری گرفتن مجوز اقامت.
ویژگی‌های ویژه‌ی سرمایه‌گذار ایرانی
برای سرمایه‌گذار ایرانی، سه موضوع در هر دو کشور اهمیت ویژه دارد: انتقال قانونی سرمایه، پذیرش حساب بانکی و مدارک منشأ پول. بانک‌ها و صندوق‌ها در هر دو کشور رعایت قوانین مبارزه با پول‌شویی را جدی می‌گیرند. بدون مدرک شفاف درآمد و مالیات، حتی سرمایه‌ی کافی هم به اقامت منتهی نمی‌شود.
پیش از انتخاب، از مشاور بخواهید مسیر انتقال پول، مدارک لازم و زمان‌بندی را مکتوب بنویسد. این کار از سردرگمی بعدی جلوگیری می‌کند.
چه کسی کدام را انتخاب کند؟
پاسخ به گلدن ویزا دبی یا پرتغال به هدف شما بستگی دارد، نه به رتبه‌ی کلی دو کشور.
- دبی مناسب‌تر است اگر: می‌خواهید با خرید ملک اقامت بگیرید، دارایی ملموس و قابل اجاره می‌خواهید، مالیات بر درآمد شخصی برایتان مهم است و تابعیت هدف اصلی نیست.
- پرتغال مناسب‌تر است اگر: دسترسی به اروپا و شنگن برایتان اولویت دارد، حاضرید چند سال سرمایه را در صندوق یا کسب‌وکار قفل کنید و مسیر بلندمدت شهروندی با ۱۰ سال اقامت را می‌پذیرید.
- هر دو را بررسی کنید اگر: سرمایه‌ی بالا دارید و می‌خواهید ریسک را بین یک دارایی ملکی و یک سرمایه‌گذاری مالی اروپایی تقسیم کنید.
اگر در مقایسه‌ی دبی با کشورهای دیگر هم تردید دارید، مقاله‌ی خرید ملک در دبی بهتر است یا ترکیه؟ زاویه‌ی دیگری از همین تصمیم را نشان می‌دهد.
چک‌لیست پیش از انتخاب گلدن ویزا دبی یا پرتغال
- شرایط فعلی را از صفحه‌ی رسمی AIMA پرتغال و صفحه‌ی رسمی DLD بخوانید.
- مسیر قانونی انتقال سرمایه و پذیرش بانک‌ها را برای خودتان بررسی کنید.
- هزینه‌ی کل، نه فقط حداقل سرمایه، را حساب کنید.
- زمان خروج از سرمایه‌گذاری را از قبل بدانید.
- قرارداد و وعده‌ی «اقامت تضمینی» را کتبی و رسمی تأیید کنید.
اگر مسیر دبی با خرید ملک را انتخاب می‌کنید، می‌توانید مشخصات پروژه‌ها و روند خرید را از صفحه‌ی خدمات خرید ملک در دبی بررسی کنید.
سوالات متداول درباره گلدن ویزا دبی یا پرتغال
گلدن ویزا دبی یا پرتغال، کدام ارزان‌تر است؟
حداقل سرمایه در پرتغال از ۲۵۰ هزار یورو (فرهنگ) و ۵۰۰ هزار یورو (صندوق) شروع می‌شود و در دبی ملک دست‌کم ۲ میلیون درهم لازم است. سرمایه‌ی دبی به ملک تبدیل می‌شود، اما در پرتغال به صندوق یا کسب‌وکار می‌رود. پس برای مقایسه‌ی گلدن ویزا دبی یا پرتغال، هزینه‌ی کل و زمان خروج را هم با مشاور مجاز حساب کنید.
آیا با خرید خانه در لیسبون گلدن ویزای پرتغال می‌گیریم؟
خیر. طبق صفحه‌ی رسمی AIMA، فعالیت سرمایه‌گذاری نباید مستقیم یا غیرمستقیم ملکی باشد و خرید ملک از اکتبر ۲۰۲۳ مسیر گلدن ویزا نیست. خرید خانه در پرتغال آزاد است، اما اقامت جداگانه و از مسیر دیگری باید گرفته شود. پس در بحث گلدن ویزا دبی یا پرتغال، ملک لیسبون پایه‌ی اقامت حساب نمی‌شود.
حداقل خرید ملک برای ویزای طلایی دبی چقدر است؟
طبق صفحه‌ی رسمی اداره اراضی دبی (DLD)، خرید ملک با ارزش دست‌کم ۲ میلیون درهم می‌تواند به ویزای طلایی ۱۰ ساله منجر شود. شرایط ملک رهنی، تأیید بانک و مدارک متقاضی را قبل از خرید از منابع رسمی بررسی کنید. این شرط، تفاوت اصلی دبی با پرتغال در مسیر ملکی است.
کدام کشور مسیر شهروندی دارد؟
پرتغال مسیر شهروندی دارد، اما طبق گزارش‌های حقوقی قانون جدید اقامت لازم برای اتباع غیراتحادیه‌ی اروپا را به ۱۰ سال رسانده است. ویزای طلایی امارات تابعیت یا پاسپورت اماراتی نمی‌دهد و فقط اقامت بلندمدت است. در انتخاب گلدن ویزا دبی یا پرتغال، اگر پاسپورت دوم هدف شماست، وزن پرتغال بیشتر می‌شود.
آیا برای گلدن ویزای پرتغال باید در آنجا زندگی کنم؟
لازم نیست دائمی زندگی کنید. بر پایه‌ی صفحه‌ی رسمی AIMA، دارنده‌ی اجازه‌ی ARI باید ۷ روز در سال اول و ۱۴ روز در هر دوره‌ی بعدی در پرتغال حضور داشته باشد. اما اگر قصد شهروندی دارید، سال‌های اقامت قانونی شرط جداگانه‌ای است.
در دبی اقامت به خود ملک وابسته است؟
بله. ویزای طلایی ملکی بر پایه‌ی مالکیت ملک واجد شرایط صادر می‌شود. اگر ملک را بفروشید یا ارزش ثبت‌شده‌ی آن شرط را نداشته باشد، پایه‌ی ویزا از بین می‌رود. شرایط تمدید و تغییر ملک را پیش از انتخاب گلدن ویزا دبی یا پرتغال از DLD و ICP بپرسید.
منابع
این مقاله جنبه آموزشی دارد و مشاوره‌ی حقوقی یا سرمایه‌گذاری نیست. قوانین اقامت و تابعیت در پرتغال و امارات ممکن است تغییر کند؛ پیش از هر اقدام، شرایط را از منابع رسمی و یک مشاور یا وکیل مجاز تأیید کنید.
آماده شروع سرمایه‌گذاری در دبی هستید؟
برای دریافت مشاوره رایگان و آشنایی با جدیدترین فرصت‌های خرید ملک در دبی و امارات، با تیم آقای املاک در ارتباط باشید.
ما شما را در انتخاب پروژه مناسب، بررسی شرایط پرداخت، دریافت اقامت و طراحی یک مسیر سرمایه‌گذاری امن و سودآور همراهی می‌کنیم.
با دسترسی به لیست به‌روز واحدهای زیر قیمت بازار و تحلیل تخصصی روندها، می‌توانید با اطمینان تصمیم بگیرید و خرید ملک در دبی را هوشمندانه آغاز کنید.
